규제지역 해제의 효과?

 

규제지역 해제의 효과

강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외하고 규제지역이 모두 해제되었다. 서울시의 규제지역 해제는 2016년 11월 규제지역 지정 이후 6년이 넘었다. 규제지역이란 공공복리 목적으로 부동산의 거래, 보유 등을 정부가 정한 범위 안에서 제한하는 것을 말하는데 규제지역에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 모두 포함하는 말이다. 이런 규제지역을 강남3구와 용산구를 제외하고 모두 해제하겠다는 것이다. 규제가 풀리면 규제지역에 적용되던 규제가 모두 적용되지 않는다. 

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규제지역 해제 시 LTV가 70%, DTI 60%로 완화된다. 규제지역 해제와 안전진단 규제도 함께 풀리면서 재건축 추진도 수월해질 수 있다.

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조정대상지역에서 풀리면 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되어 세금 부담이 줄어드는 효과가 있다. 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제도 완화되며 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀린다.

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조정대상지역에 다주택 취득시 취득세가 8% 또는 12%로 취득세가 중과됐지만, 앞으로는 2주택까지는 1~3%의 일반세율이 적용된다.

 

2022년 12월 21일에 발표한 것을 보면 부동산 취득세가 완화되어 3주택은 취득세가 4%이며, 4주택(조정은 3주택)이상의 경우는 6%로 조정되었다. 완화되기 전에는 각각 8%와 12%로 절반 정도가 줄었다.

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종합부동산세(종부세)는 조정대상지역에 다주택 보유 시 1.2~6.0%의 종부세 중과가 이뤄졌지만, 앞으로는 2주택까지는 0.6~3.0%이 일반세율이 적용된다.

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양도세의 경우 기존에는 다주택자가 주택을 팔 때 최고 75%의 양도소득세가 중과됐지만, 앞으로는 6~45%의 기본세율이 적용된다. 3년 이상 주택을 보유한 경우에는 장기보유특별공제제도 받게 된다. 중과배제가 23년 5월까지에서 24년 5월까지 연장하고, 2020년도 이전 수준으로 되돌린다고 한다. 주택, 분양권 및 입주권이 1년 미만은 45%이고 1년 이상은 폐지한다는 말이다. 예를 들어 분양권을 1년 뒤에 매도할 수 있다는 얘기이다.

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일시적 2주택 특례는 1가구 1주택자가 이사 등을 위해 신규 주택을 취득한 뒤 시행령에 규정된 기한 내에 기존 주택을 처분하면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 계산 때 1가구 1주택자로 간주해 혜택을 주는 제도이다. 정부 발표로 시행령 개정안의 효력이 발생한 올해 1월 12일 이전에 주택을 매입한 경우에도 주택 처분기한이 3년으로 늘어난다. 부동산시장 침체로 거래가 급감하면서 일시적 2주택자가 처분 기한(2년) 내 주택을 팔기가 어려워지자 퇴로를 넓혀 주겠다는 취지다. 조정대상지역에서는 양도세 비과세를 받으려면 2년보유 및 2년 실거주 요건이 있지만, 규제가 해제되면 2년 실거주 요건이 사라진다. 일시적 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 특례적용기간도 ​​기존 2년에서 3년으로 늘어난다. 

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12억 이하 중도금 대출 제한을 폐지하였다. 원래는 분양가 9억 원에서 12억 원으로 상향 되었던 분양가 기준이 전면 폐지되었다. 또한 최대한도액도 없어져 부동산 관련 분야는 호재이다. 12억 원 초과도 중도금 대출이 허용되면서 자금조달에 문제가 있던 아파트 당첨자들의 고민이 해결되는 분위기다. 특히 둔촌 주공이 규제 완화의 최대 수혜를 받고 있는듯 하다. 다만, 금리가 연 5~7%에 달하는데 규제가 풀려도 대출을 받아 집을 사기는 쉽지가 않다는 생각이 든다. 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 높아져도 고금리에 과거처럼 집값의 50~70%씩 대출을 받아 집을 사기는 어려울 것이고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 여전히 남아 있어 대출도 쉽지는 않을 것 같다. 규제지역에서 풀렸지만 토지거래허가구역에 묶여 전세를 끼고 매수를 할 수 없어 거래가 쉽지 않을 것 같다. 

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전매제한은 원래 수도권이 최대 10년, 그 외 지역이 최대 4년으로 묶여 있었는데 각각 3년과 1년으로 완화되었다. 강남3구와 용산구의 전매제한기간은 3년이고 나머지 서울 지역과 인천, 과천, 광명, 하남 등 수도권 과밀억제구역은 1년으로 줄어든다. 아직 시행되지 않았고, 3월에 시행될 예정이며 현재 분양받아도 개정된 사항으로 소급 적용된다.

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실거주 의무도 폐지되어 2021년도에 규제를 받아 본인이 구매한 주택에 실거주를 해야 했지만, 이 부분도 곧 폐지된다고 발표했다.



1주택자가 청약 당첨된 경우에는 기존 주택을 2년 이내 처분을 해야 했는데 이것도 폐지되었다. 청약 통장 가입 후 1년(비수도권은 6개월)이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있고, 1주택 이상 보유자나 기존 청약 당첨자도 청약이 가능하며, 세대주뿐만 아니라 세대원도 청약할 수 있다. 재당첨 제한도 없어진다.

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분양가상한제 대상 지역도 축소할 예정이다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열의 우려가 있거나 재개발·재건축 등 정비사업 고분양가의 우려가 있는 곳에 지정하는데 최근 집값이 크게 하락한데다 정부가 분양가 상한제 대상 기본형 건축비를 상향하고 가산비용을 대폭 높여주면서 일부 지역에서는 상한제 분양가가 시세보다 높은 역전현상이 발생하고 있다. 투기과열지구 내 집값 폭등 우려가 있는 곳에 지정하는 분양가 상한제(분상제)가 해제되면 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년 거주의무 등의 규제도 없어진다.

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