재개발투자는 어느 단계에 해야?

 

 

타임머신을 타고 과거로 돌아가 부동산 투자를 할 수 있다면 얼마나 좋을까? 현재에 대박난 품목을 타임머신 타고 과거로 가서 미래에 대박날 거라는 것을 확신하고 투자를 과감하게 할 수 있을텐데...

 

재개발투자는 어느 단계에 해야 좋을까요?

재건축을 추진하고 있는 동네들은 도로, 상하수도 등 기반시설이 잘 갖춰져 있는 동네이다. 재개발은 주로 다세대주택(일명 '빌라')이나 단독주택이 너무 낡았을 뿐만 아니라 기반시설이 열악하여 주민들이 거주하기에 불편한 동네 전체를 새롭게 바꾸는 개발사업을 재개발이라고 한다. 이곳은 집을 헐고 새로 짓고 싶은데 땅이 너무 좁아가지고 자체적으로 헐고 지을 수 있을 만한 땅이 별로 없다. 과소 필지가 많아 집을 같이 헐고 새로 지으면서 기반시설도 원래 공공에서 해야 될 일을 일부 민간이 하게 되는 이 정비사업이 재개발 사업이다.

 

재개발의 장점?

첫번 째 주거환경이 많이 개선된다. 두번째 장점은 재개발은 재건축에 비해서는 그래도 적은 돈으로 투자가 가능하다. 마지막으로 일반 분양 받는 분들에 비해서 좀 더 좋은 물건을 선점할 수 있다.

재개발의 단점?

재개발 투자는 재개발 사업에 투자하는 거다. 즉, 재개발 구역 안에 있는 주택 또는 토지 등을 매수해서 조합원이 되는 거다. 재개발 사업이 잘 되면 아주 성공적인 투자가 될 수 있지만 안 되면 가다가 멈춰 서는 경우도 생긴다.

재개발 투자의 본질?

재개발은 노후화된 곳을 새롭게 바꾸고 열악한 기반시설까지 모두 정비하는 사업이 재개발 사업이다. 재개발을 하면 낡은 것이 새것으로 바뀌기 때문에 그 가치가 올라간다. 그 가치에 대한 믿음이 있기에 재개발 사업에 투자하는 것이다. 재개발 사업을 하는 이유는 그 지역을 더 좋게 변화시키는 것이고 재개발투자의 본질은 그 지역이 더 좋게 변화됨에 따라 가치 상승을 기대하는 것이다.

주택 재개발 요건?

필수사항으로 면적이1만㎡ 이상이어야 되고 노후도가 즉, 노후 불량 건축물이 총 건축물의의 2/3 이상이 되어야 한다. 노후 건축물의 기준은 공동주택의 경우 철근 콘크리트 구조는 30년 이상이고 벽돌조는 20년 이상이다. 선택사항으로 주택접도율, 호수밀도, 과소필지라는 요건이 있다. 주택접도율은 폭 4m 이상 도로에 접한 건축물/전체 건축물수를 말한다. 즉, 폭 4m 이상의 도로를 접하고 있는 건축물이 40%이하라면 도로가 좁아 개발될 가능성이 높다. 호수밀도는 대지 대비 건축물의 밀도이다. 호수밀도 60호 이상은 1만 ㎡ 위에 60호 이상의 건물이 있는 것을 의미한다. 다세대주택은 호수가 가장 많은 층을 기준으로 한다. 호수가 3층에 3세대로 가장 많다면 3호수가 된다. 과소필지는 90㎡(약 27평) 이하의 대지면적를 말한다. 과소필지가 40% 이상이라면 개발의 가능성이 높다는 것이다.

재개발 절차?

정비구역 지정 후 추진위원회가 결성된다. 추진위원회의 원활한 진행에 따라 다음 단계가 조합설립 단계이다. 이제 사업에 박차를 가할 수 있는 정비구역의 사업 주체가 명확해졌기에 조합이 설립되면 시공사를 선정되고, 시공사가 선정되면 협력업체들이 갖춰진다. 사업시행계획인가 신청서를 작성해서 시장에게 제출하면 14일 이상의 공람기간을 거쳐 하자가 없을 시 사업시행이 인가된다. 사업 시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 120일 이내에 종전가격, 개략적인 분담금 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 일간신문에 공고하여야 한다. 분양신청 기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 관리처분 계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청 기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청 기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 조합원 분양신청을 하여야 한다. 여기서의 분양 신청은 조합원들의 평형신청으로 단순히 평형만을 신청하는 것을 의미한다. 일반에 얼마에 팔 것인지 조합원 한테 얼마에 줄 건지와 같은 관리처분 계획이라는 걸 수립해서 그 내용을 구청장님한테 인가를 받게 되면 이 관리처분인가 단계에서 얼마 정도의 수익이 날 것인지, 손해가 날 것인지, 어떻게 분배하면 될 것인지 등을 정한다. 그 다음에는 14일 동안 공고를 한다. 이주를 시작하고 철거하고 착공한다. 철거가 완료되면 조합원 동호수 추첨을 한다. 조합원에게 분양하고 남은 초과분에 대해 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양을 한다. 공사가 완료되면 건축물 정비기반시설 등 설치내역서 및 관리의 현서를 첨부하여 준공인가를 신청한다. 이를 검토 확인을 한 후 이상이 없으면 준공인가증을 교부한다. 준공인가가 나면 입주할 수 있다. 조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 하며 지방자치단체의 공보에 고시 후 구청장에게 보고하여야 한다. 소유권 이전 고시가 있는 다음날에 소유권을 취득한다. 사업 후 청산금을 청산하고 이전 고시 후 조합은 해산하여야 한다.

 

시장 하락에 대한 리스크가 있고 기본적으로 변동성이 심한 재개발 투자?.

전세 끼고, 월세 끼고, 대출 끼고 이렇게 레버리지를 많이 이용해서 재개발 투자를 하시는 경우가 있은데 시장 자체가 하락장은 짧고 굵게 오는 게 아니라 길고 지리하게 온다. 부동산은 한번 가격이 결정되고 나면 경제여건이 변화해도 가격이 쉽게 하락하지 않는 가격의 하방 경직성이 있어서 팍 꺾이지는 않지만 거래가 안 되어 굉장히 오래 갈 수 있다. 그래서 대출이 많은 사람들은 힘들기 때문에 끝까지 버티다가 나중에 손실을 보고 털고 나가는 분들도 있다. 재개발 투자를 무리해서 대출 정말 많이 받아 투자를 하셨다가 하락장과 같은 경기 변동에 따라서 안 좋은 시장이 왔을 때 굉장히 고통 받을 수도 있다.

 

리스크를 최소화하는 재개발 투자?

실수요자들은 실수요 목적으로 갈아타기하려고 장기투자를 하는 편인데 보통 조합설립인가 또는 사업시행인가 단계 이후에 투자를 하면 큰 리스크가 어느 정도 사라졌다고 본다. 아파트 청약을 해서 새아파트를 받고 싶지만 가점이 낮아 가능성이 적다면 조합설립인가가 났거나 또는 사업시행인가가 난 곳에 투자하는 게 안정성을 많이 확보하게 된다.

실입주보다는 시세차익을 보고 싶은 분들의 재개발 투자?

부동산 가격은 사업 단계가 많이 진행될수록 가격이 막 미친듯이 올라가는 게 아니라 시장이 좋은면 올라간다. 구역지정 해놓고 재정비촉진계획을 수립하는 데 오래 걸릴 수도 있다. 그 기간동안 가격이 올랐다 내렸다 올랐다 이렇게 부침이 있다. 지금 현 시점에서 가격은 한참 많이 올랐지만 이 지역의 재개발이 100% 될 거다 라는 확신이 있으면 가격이 훨씬 더 치솟아도 가치가 있다고 생각하고 투자를 한다. 그러니까 사업진행 단계도 중요하지만 그것보다는 오히려 선도해 주는 어떤 잣대가 되어줄 수 있는 것이 아파트 가격 변화에 영향을 더 많이 끼친다.