부동산 구입시 부가가치세는?

 

 

우리가 부동산을 구입할 때 납부하는 세금들이 있는데 그중에서 부동산 구입할 때 발생하는 부가가치세를 알아 보겠습니다. 우리가 토지나 건물 등의 부동산을 구입할 때 부가가치세가 항상 발생할까요? 부가가치세는 업무용으로 사용되는 상가나 오피스텔 등을 구입할 때 발생하며 개인의 주택 구입이나 토지 구입에는 부가가치세가 원칙적으로 발생하지 않습니다.

 

부가가치세?

부가가치란 말부터 한번 좀 분석을 해보면 부가가치라는 것은 말 그대로 쉽게 말해서 판매 마진이다. 그럼 내가 물건을 10만원에 사서 물건을 20만원에 팔았다고 하면 판매 마진은 10만원이 되는 거죠. 판매마진 10만원에 대해서 부가가치세 10%를 붙이는 거다. 그러면 세금이 얼마 나올까요? 1만원이 나온다. 이 1만원을 우리는 부가가치세라고 한다. 부동산의 경우에도 이런 것들이 적용될 수 있다. 만약에 10억짜리 건물이 있는데 시간이 지나 이 상가 건물을 20억에 판다고 하면 판매 마진이 10억이 되는 거죠. 판매마진 10%에다가 부가가치세 10%를 붙인다. 그러면 1억원의 부가가치세가 발생이 되는데 모든 부동산 거래에 부가가치세가 발생되지 않는다는 거다. 그래서 이런 부분을 염두에 두고 투자하면 좋을 것 같다. 상가라든가 오피스텔을 예로 든다면 상가 공급계약을 하겠죠. 계약서를 보면은 건물부분이 있고 토지부분이 있다. 그러면 건물 부분에 대해서는 부가가치세 10%가 발생이 되고 토지 부분은 부가가치세가 없습니다. 만약에 오피스텔이 있다면 오피스텔이 건물부분이 1억원이고 토지부분이 1억원이라고 하면 토지부분 1억에 대해서는 부가가치세가 발생하지 않는데 건물부분은 부가가치세 10%가 발생되니까 천만 원이 된다. 그러면 매수자는 매도자한테 부가가치세를 납부해 주는 겁니다. 그러면 건물부분 부가가치세가 10%인 1천만원이니까 매수자가 1천만원을 지불하면 그 매도자가 가지는 것이 아니라 즉 매도자인 분양회사가 부가가치세 1만원을 납부해주는 거다. 우리는 매수자를 분양받는 사람이라고 해서 수분양자라고 한다. 이 수분양자는 그 납부한 부가가치세를 환급 받을 수가 있다. 즉 절세가 될 수 있다는 거다. 일단은 납부 했다가 돌려받을 수가 있는데 부가가치세를 돌려받기 위해서는 사업자등록을 해야 가능하다. 사업자 등록을 해두면 일단 납부했던 세금을 다시 돌려받도록 정하고 있습니다. 그렇게 하는 이유는 뭐냐면 아무래도 이 수분양자인 매수자가 분양을 받자마자 어떤 수익이 생기는 거 아니기 때문이다. 수분양자가가 분양을 받자마자 막대한 세금을 납부하는 것은 부담스럽다. 그래서 일단은 납부 시켰다가 사업자등록을 한 분에 한에서는 돌려주는 제도로 가지고 있다. 만약에 사업자 등록하지 않으면 환급이 안 된다.

 

부가가치세 예시

이제 부동산을 구입할 때 발생하는 부가가치세를 한번 정리를 해드리도록 하겠습니다. 토지를 구입할 때는 토지거래금액에 대해서는 부가가치세가 면세된다. 이제 건물을 구입할 때는 건물이라는 것은 상가라든가 아니면 꼬마빌딩 같은 생각하시면 되는데 건물 같은 경우에는 순수한 건물 부분에 대해서는 부가가치세가 발생이 된다. 그럼 주택을 구입하면 어떻게 되느냐? 빌라 라든가 아니면은 아파트라든가 이런 것들도 구입하게 되면 이 주택은 원칙적으로 부가가치세가 토지 처럼 면세가 적용이 됩니다. 다만 주택 같은 경우에는국민주택 규모 이하는 전용면적이 85 제곱미터 이하를 말하는데 85 제곱미터 이하의 중소형 아파트 같은 경우에는 부가가치세가 면제가 됩니다. 하지만 상가라든가 빌딩 이런 건물의 공급의 경우에는 부가가치세가 발생된다. 건물은 부가가치세가 과세되고 건물에 딸린 토지는 부가가치세가 면세가 된다. 꼬마 빌딩 가격이 30억이고 땅값이 보통은 더 높은데 40억이라도 가정해 보면 매매 희망가는70억이 된다. 그러면 여러분이 만약에 이 꼬마 빌딩을 매입하신다라고 한다면 70억 만 지불하는 것이 아니라 이중에서 건물 30억에 대해서 10%인 3억원의 부가가치세가 발생된다. 그러면 전체 입금 가격은 73억 원이 되겠죠. 우리가 건물 같은 거를 구입할 때는 건물 가격을 얼마로 정하는냐가 굉장히 실무적으로 중요하다. 그 다음에 오피스텔에 대한 예를 들면 오피스텔 분양 가격이 토지부분의 가격은 1억 원이고 건물 가격은 8천만원이라고 하면 토탈 1억 8천만 원이 되는 건데 순수한 건물 부분만 부가가치세가 발생이 되는데 그러면 이때는 순수한 건물가격 8천만원에 대해서 부가가치세 10%인 800만원이 발생된다. 그러면 토탈 공급가격인 분양가격은 1억 8800만원이 된다. 상가라든가 오피스텔 같은 경우에는 건물 부분에 대해서는 부가가치세가 발생이 되지만 그에 딸린 토지는 발생하지 않는다.

 

 

부가가치세 환급요령?

부가가치세 환급요령은 사업자 등록을 하면 된다. 사업자를 일반 임대사업자 등록을 내면 환급이 가능합니다. 반면에 주택 임대사업자는 주택 임대 했을 때는 부가가치세가 면세가 돼요. 면세사업자 같은 경우에는 부가가치세 환급과는 관련이 없다. 우리 사업자 중에는 일반 과세 사업자가 있고 간이과세 사업자가 있다, 간이과세 사업자라는 것은 간편하게 신고하는 사업자를 말합니다. 그래서 보통 직전 기준 매출이 8000만원 미만인 개인사업자를 말하는데요. 결론부터 말씀드리면 이런 간이 사업자는 환급이 안된다. 간이 사업자는 환급 규정이 없습니다. 환급 규정이 없기 때문에 환급 신청이 불가능하다는 거다. 반면에 이제 일반과세자는 환급 규정이 있습니다. 사업자 등록 신청은 계약일로부터 20일 이내에 해야 한다. 왜냐하면 보통 계약금을 지불하고, 중도금 지불하고, 잔금 지불하면은 이때 부가가치가 다 발생하게 된다. 이제 계약서 사본을 가지고 등록신청을 하면 됩니다. 그리고 일반과세자만 부가가치세 환급이 가능하다는 거다. 간이과세자는 환급이 불가능하다. 그리고 주택임대사업자 처럼 면세 사업자도 환급 규정이 없다는 것입니다. 부가가치세가 발생하지 않는 거기 때문에 환급과 관련이 없다는 점이죠. 그래서 이 환급을 받을 때는 사업자 유형을 정하는 것이 매우 중요하다.