부동산 세금 용어 알아보기

 

부동산 세금 용어 알아보기

오늘은 부동산 세금에 대한 여러 용어에 대해서 알아보겠습니다. 부동산 세금이 좀 어렵다 보니 용어를 잘 숙지해 주시면은 부동산 세금 제도를 이해하는 데 도움이 될 것으로 생각이 됩니다.

 

 

 

 

납세자

납세자

납세자는 납세의무자와 세법에 따라 지방세를 특별 징수하여 납부할 의무를 지는 자를 말한다. 납세의무자에는 본래의 납세의무자, 제2차 납세의무자, 연대납세의무자, 보증인 등이 있고, 징수의무자에는 특별징수의무자와 원천징수의무자가 있다. 납세의무자는 세금을 납부할 의무가 있는 자를 말한다. 즉, 납세의무자는 세금을 납부해야 하는 사람이다. 소득에는 세금이 따라 붙는데 금융소득, 근로소득, 부동산소득, 경품당첨소득, 복권당첨소득 등 소득유형을 불문하고 소득이 생긴 사람은 세금을 납부해야한다. 납세의무자는 개인과 법인이 있는데 개인도 돈을 벌면 세금을 납부하고 법인 즉 기업도 돈을 벌면 세금을 납부할 수가 있다. 즉, 개인이나 법인 등이 바로 납세의무자가 될 수 있다. 제2차 납세의무자는 납세자가 납세의무를 이행할 수 없는 경우에 납세자를 갈음하여 납세의무를 지는 자를 말한다. 즉, 확실하게 조세를 징수하기 위하여 원래 납세의무자의 재산을 체납처분해도 조세가 부족할 때 원래 납세자를 대신하여 납세의무를 지는 자를 말한다. 연대납세의무자는 하나의 납세의무에 관하여 납세의무자가 납세에 관한 의무를 이행할 수 없는 경우에 해당 납세의무자 와 관계있는 자로 하여금 상호 연대하여 동일한 납세의무를 지게 하는 자를 말한다. 보증인이란 납세자의 지방세 또는 체납처분비의 납부를 보증한 자를 말한다.

 

 

 

과세대상

과세대상

과세대상은 과세객체라고도 하는데 말 그대로 세금을 부과할 수 있는 대상을 말한다. 소득세의 과세대상은 개인의 소득, 법인세의 과세대상은 법인의 소득, 그리고 부가세의 과세대상은 재화•용역의 공급 및 재화의 수입이다. 과세 대상은 소득을 대상으로 할 때도 있고, 재산을 대상으로 할 때도 있고, 행위를 대상으로 할 때도 있고, 소비를 대상으로 할 때도 있다. 예를 들어 토지•건축물의 취득행위는 취득세 과세대상으로 취득세를 납부해야 하며, 토지•건축물은 재산세 과세대상이므로 재산세를 납부해야 한다. 그리고 토지•건축물을 양도하면서 발생하는 양도차익은 양도소득세 과세대상으로 명시되어 있으므로 양도소득세를 납부해야 한다. 건축물은 재산세 과세대상이지만 종합부동산세 과세대상이 아니므로 종합부동산세 납세의무는 없다. 사업용으로 쓰이는 토지는 과세대상(별도합산과세 대상)이지만 공시가격 80억원이 넘어야 과세된다. 그래서 대부분이 상가는 종합부동산세의 납세의무가 생기지 않는다. 소득이라는 것은 우리가 돈을 버는 것을 말하는데 돈을 벌었을 때는 세금을 내야 한다. 예를 들어서 부동산을 취득해서 임대를 하면 임대료가 들어오는데 그 임대료 수입은 임대소득이 된다. 과세관청은 그 임대료 수입의 소득을 과세대상으로 해서 과세할 수 있다. 그리고 우리는 아파트를 팔아 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다. 우리가 시장에 가서 물건을 사는 행위를 할 때 납부하는 세금이 있는데 그것이 바로 부가가치세이다. 우리가 각종 물건을 사면 그 물건값에 10%의 세율이 부과되는데 그것이 부가가치세이다. 재산세에서 재산이라는 것은 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등을 재산이라고 말하고 종합부동산세에서는 주택과 토지를 과세대상으로 한다. 즉, 건축물, 선박, 항공기는 재산세 과세대상이지만 종합부동산세 과세대상은 아니다. 취득세에서 말하는 취득이라는 것은 분양을 받는다던가 경매로 낙찰을 받는다거나 아니면 급매로 물건을 사는 것인데 이 모든 것을 다 취득이라고 말하며 이런 취득을 할 때 우리는 납세의무가 발생된다.

 

 

 

 

과세표준

과세표준이란 말 그대로 과세할 수 있는 기준을 말한다. 과세표준은 세금을 부과함에 있어서 그 기준이 되는 것을 말하는데 세법에 따라 직접적으로 새액산출의 기초가 되는 과세 물건의 수량·면적 또는 가액 등을 말한다. 과세표준이 가액 또는 금액으로 표시되는 조세를 종가세 라고 하며 수량이나 면접, 건수 등으로 표시되는 조세를 종량세라고 한다. 대부분의 세금은 투자활동 등을 통해 얻은 수입금액을 기준으로 사용된 지출 금액을 차감해 과세표준을 정하고 있으며 과세표준에 세율을 곱해 계산한 값을 납부해야 할 세금으로 정하고 있다. 우리가 1년동안 돈을 번 수입에다가 곱하기 세금 요율을 곱해서 세금을 계산하지 않고 일정 경비가 있다면 경비를 빼주고 그 다음에 소득공제라는 것이 있어서 소득공제를 차감해 준다. 즉, 차감할 건 다 차감해 주고 남은 이 순수한 기준금액을 과세표준이라고 한다. 우리는 그 과세표준에 세율을 곱한 세금을 납부해야 한다. 예를 들어, 부동산 구입 대비 1억원의 수익이 발생을 했고 세율이 10%라고 가정하면 1억원에 10%인 1천만원이 양도소득세일까요? 법에서 인정해 주는 경비지출과 장기보유특별공제, 기본공제를 하고 난 후의 금액이 과세표준이 되고 여기에 1%의 세율이 적용되므로 실제 세금은 1천만 원보다 적은 금액이 된다. 근로소득의 경우 연봉에 세율을 적용하는 것이 아니라 법에서 정하고 있는 공제 항목들을 차감하고 난 후의 금액의 과세표준에다가 세율을 곱해 적용한다. 우리가 상가를 구입하고 보유하는 동안 지출한 취득세, 공인중개사 수수료, 세무사 수수료, 리모델링 비용 등은 모두 공제 가능한 비용 들이다. 따라서 과세표준은 매도가에서 취득가액을 뺀 양도차익에 각종 공제액을 빼고 법으로 정해진 기본공제액 250만원을 차감한 금액이다. 

 

 

 

 

시가표준액

시가표준액은 우리가 주택을 매입할 때 그 매입가격이 제대로 신고되는지 안되는지를 체크를 해본다. 과세관청은 그 나름대로 만든 기준금액이 시가표준액이다. 시가표준액은 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량 또는 가액을 말한다. 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 말한다. 지방세법에서 적용하는 토지 및 주택의 시가표준액은 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이다. 즉, 부동산에 관하여 취득세, 재산세, 등록세 등의 지방세를 책정하기 위해 정부에서 기준으로 설정한 가격이다. 토지는 개별공시지가를, 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 삼는다. 아파트나 다세대주택 등 공동주택은 공동주택가격을 활용한다. 주택 가격은 매년 4월 30일, 토지는 매년 5월 30일 공시가 이뤄진다. 2023년부터 시행되는 개정 지방세법에 따르면 과세표준이 시가표준액에게 시가인정액으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월 전부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액을 뜻한다. 아파트의 경우 유사 매매사례가격을 기준으로 삼는다. 유사 매매사례가격은 동일 단지에서 해당 자산과 공시가격·전용 면적의 차이가 5퍼센트 이내인 유사자산의 매매가액을 의미한다. 국회에서 논의 중인 세법 개정안이 통과될 경우 2023년부터 증여 후 양도할 때 적용되던 이월과세 대상 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어난다는 점도 염두에 둘 필요가 있다. 만약에 10억 원에 주택을 매입한 것으로 신고를 했는데 시가표준액이 11억원이라고 하면 취득세 과세표준 과세기준 금액은 10억원과 11억원 중 무엇으로 해야 할까요? 10억 원으로 신고를 해서 그 취득세를 신고할 수 있지만 기준 금액인 시가 표준액이 11억원이면 11억원을 기준으로 해서 취득세 계산을 하도록 되어있다. 그래서 주택을 구입한 가격은 10억원 이지만 시가표준액 보다 낮은 금액이므로 시가표준액 11억원이 취득세 과세표준이 된다.

 

 

 

세율

세율은  세액을 산출하기 위해 과세표준에 곱하는 비율을 말한다. 과세표준이 결정이 되면 여기에 일정 %(퍼센테이지)를 곱하면 세금이 산출된다. 세율은 표시 방법에 따라 정률세율과 정액세율로, 과세표준의 크기에 따라 비례세율과 누진세율로 구분할 수 있다. 정률세율은 백분율(%)로 표시되는 세율로, 과세표준이 종가세로 이루어지는 세목이 이에 해당한다. 근로소득세 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 우리가 일반적으로 접하는 대부분의 세금이 종가세와 정률세율로 이루어져 있다. 정액세율은 화폐단위(원)로 표시되는 세율로서 과세표준이 종량세로 이루어지는 세목이 이해 해당한다. 등록 면허세 중 일부, 지역자원시설세 중 일부가 종량세이다. 비례세율은 과세표준에 크기에 관계없이 일정하게 정해진 세율을 말한다. 즉, 비례 세율은 과세표준 크기가 변해도 세율이 일정하다. 비례세율은 과세표준 금액이 늘어나든 늘어나지 않든 세율이 일정하다. 단순비례세율과 취득•등록 면허세처럼 과세대상에 따라 비례세율이 두 가지 이상으로 적용되는 차등비례세율이 있다. 누진세율은 과세표준이 커질수록 점차 높아지는 세율을 말하는 것으로, 단순누진세율과 초과누진세율이 있다. 단순누진세율은 과세표준이 증가함에 따라 그 전체에 대해 단순하게 고율의 세율을 하나씩 적용하는 방식이다. 초과누진세율은 과세표준에 금액을 여러 단계로 구분하고 높은 단계로 올라갈 때마다 순차적으로 각 초과단계마다 더 높은 세율을 적용하는 방식이다. 즉, 초과 누진세율은 과세표준 소득이 증가하면 증가할수록 세율이 상승하는 것을 말한다. 예를 들어, 주택을 매도하였는데 11억원의 수익이 예상되는 상황이다. 수익이 만약에 10억 원을 초과할 경우 양도소득세 세율이 45%인데 세금으로 약 5억 원 정도를 납부해야 하는가? 아니다. 소득세율은 초과누진세율을 채택하고 있기 때문이다. 초과누진세율은 일정 기준금액을 넘을 때마다 세율이 점점 올라가는 것을 말하는데 소득이 쌓여갈 수록 세금 요율이 점점 증가한다. 수입 11억 전체의 45%의 세율을 적용하는 것이 아니고 10억 원 초과분에 대하여 45%의 세율을 적용한다. 10억 원 전 단계까지의 부분은 공제를 해주면 되는데 이걸 누진공제라고 해서 공제를 해준다.

 

 

 

부가세

부가세

부가세는 다른 조세에 부가하여 부과되는 조세이다. 부가세는 독립세에 대립하며 독립세액의 일정비율이 부가하여 본세와 동시에 징수한다. 예를 들어, 취득세라는 본세가 발생되면 여기에 딸려 붙는 세금이 있는데 그 딸려 붙는 세금을 부가세라고 한다. 취득세에 부가되는 부가세에는 지방교육세 20%가 있고 표준세율을 2% 적용한 농어촌특별세 10%가 있다. 재산세의 부가세는 지방교육세 20%이다. 예를 들어, 재산세가 100만원이 발생했다면 이 세금에 지방교육세 20%가 붙는다. 100만원의 20%인 20만원이 부과된다. 종합부동산세의 부가세는 농어촌특별세 20%이며 종합부동산세가 100만원이라면 20만원의 농어촌특별세가 부과된다.

 

 

 

가산세

가산세

가산세는 납세의무자 나 원천징수의무자가 세법에 규정하고 있는 의무를 성실히 수행하지 않았을 때 당해 세법에 따라 산출한 새액에 가산하여 징수하는 금액을 말한다. 가산세는 세법상의 성실한 신고와 납부의무 준수를 목적으로 하기 때문에 납부 의무를 위반할 경우에 행정벌적인 성격으로 부과되는 금액이다. 예를 들어, 취득세 같은 경우에는 신고 납부기간이 60일 이내로 되어있고 지자체 임대사업자 등록기한도 60일 이내로 되어 있는데 이 기한을 지키지 않으면 가산세가 붙는다.

가산세율은 일반 무신고의 경우 즉 모르고 신고했을 때는 20% 가산세가 붙고 일반 과소신고의 경우 즉, 신고는 했는데 금액이 적은 경우는 10%의 가산세가 붙는다. 그리고 부정한 무신고, 부정한 과소신고는 40%의 가산세가 붙는다. 부정하다 라는 것은 고의적으로 일부러 신고를 안 한 거기 때문이다. 예를 들어, 신고 납부할 세금이 100만원인데 과소신고했다면 10만원이 가산세로 붙고 무신고는 20만원이 붙고 부정 할 때는 40만원이 붙게 된다. 신고는 했는데 납부를 미룬 경우에는 납부지연가산세가 붙는데 지방세의 경우 하루 당 0.025%씩 가산을 한다.