국공유지, 불하받아야 하는 경우?

 

불하란 국가나 공공단체에서 행정목적으로 사용이 끝났거나 불필요하게 되어 국민에게 토지나 건물 등의 재산을 팔아넘기는 것을 말한다. 점유하고 있던 개인에게 불하받을 수 있는 우선권이 주어진다.

국공유지는 국가나 지방자치단체의 소유 토지를 말한다. 국가의 소유 토지는 국유지라 하고 지방자치단체의 소유 토지는 공유지라 한다. 토지 대장에 국유지 표지는 '국'으로 표시한다. 국공유지의 관리, 이용, 처분 등은 국유재산법의 적용을 받는다.



국공유지 점유자란 국가나 지방정부 등이 공공의 목적으로 보유하고 있는 토지나 건물 등을 불법적으로 점유하고 있는 사람을 의미한다. 이런 토지나 건물은 국민 모두가 공유하는 공공재이므로 국가나 지방정부 등이 관리하고 유지하는 것이 원칙이다.



국공유지 점유자가 발생하는 경우는 토지나 건물이 오랜 시간 동안 사용되지 않아서 방치되거나 유지 보수가 되지 않아서 생길 수도 있으며 개인이 불법적으로 토지나 건물을 점유하는 경우도 있다.

 

 

정비구역이 아닌 경우에는 불하를 받지 않고 사용료만 납부하고 사용해도 되고 불하를 받아서 본인 소유로 소유권을 이전해도 된다. 매각 가격은 사업시행인가 고시를 기준으로 한다.

 

 

정비구역에서는 보통 불하를 받을 자격이 있는 조합원에게 먼저 불하받을 수 있는 우선권을 주고 불하를 원치 않으면 구역 안에 있는 토지를 전부 이용하여 건축해야 하므로 통상 조합이 인수를 한다.

 

 

권리가액은 감정가에 비례율을 곱해서 나온 금액을 말한다. 감정가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 되므로 비례율이 높은 경우에 불하를 받게 되면 이익을 얻게 된다.  비례율은 특정 재개발 사업지의 사업성을 나타내는 지표인데 사업 완료 후 아파트 등 총 추산액에서 사업비를 뺀 금액을 종전 자산평가액으로 나눈 백분율이다. 예를 들어, 비례율이 120%라고 하면 감정가액이 1억 원인 경우 권리가액이 1억 2천만 원이 되어 2천만원의 이익을 얻게 된다. 조합원 부동산의 가치를 구하기 위해 조합에서는 자치구 또는 지자체가 선정한 두 군데의 감정평가법인을 통해 조합원들이 보유한 부동산 각각에 대해 평가를 하는데 두 업체가 평가한 금액의 평균값을 조합원이 보유하고 있는 부동산의 감정평가금액 또는 감정가라 한다. 종전 자산평가액은 모든 조합원의 개별 부동산에 대한 감정평가 금액을 합한 숫자이다. 종후 자산평가액은 해당 조합이 신축아파트와 상가 등을 분양함에 따라 조합으로 들어오는 모든 수입의 합이다.

인기가 많은 평형대의 아파트를 신청하려는 경우에 아파트 수량보다 신청자가 더 많다면 종전 자산 가격을 높일 필요가 있다. 이때 불하를 받아서 종전 자산 가격을 높일 필요가 있다. 결국에 비례율이 높은 구역이나 종전 자산 가격을 높일 필요가 있을 경우에는 불하를 받으면 유리하다.

 

도시 및 주거환경 정비법 제98조는 "공공시설의 건립 또는 공공공간의 조성 등으로 인하여 국유 또는 공유로 조성되는 부분에 대한 보상에 관한 사항"을 규정하고 있다. 이에 따르면, 도시개발이나 주거환경정비 등의 공공사업으로 인해 국유 또는 공유로 조성되는 부분에 대해서는 해당 부분의 소유자나 관리자에게 보상이 지급되어야 한다. 이 보상은 해당 부분의 평가금액을 기준으로 산정된다. 

 

 

도시 및 주거환경 정비법 제98조( 국유•공유재산의 처분 등)

 

 

① 시장•군수 등은 제50조 및 제52조에 따라 인가하려는 사업 시행계획 또는 직접 작성하는 사업시행계획서에 국유•공유 재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 한다. 이 경우 관리청이 불분명한 재산 중 도로•구거(도랑) 등은 국토교통부 장관을, 하천은 환경부 장관을, 그 외의 재산은 기획재정부 장관을 관리청으로 본다.

② 제1항에 따라 협의를 받은 관리청은 20일 이내에 의견을 제시하여야 한다.

③ 정비구역의 국유•공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다.

④ 정비구역의 국유•공유 재산은 국유재산법 제9조 공유재산 및 물품 관리법 제10조에 따른 국유재산종합계획 또는 공유재산관리계획과 국유재산법 제43조 및 공유재산 및 물품 관리법 제29조에 따른 계약의 방법에도 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에게 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대될 수 있는 국유•공유재산원 국유재산법, 공유재산 및 물품 관리법 및 그 밖에 국 공유지의 관리와 처분에 관한 관계법령에도 불구하고 사업시행계획인가의 고시가 있는 날부터 종전의 영도가 폐지된 것으로 본다.

⑥ 제4항에 따라 정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국•공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 평가금액의 100분의 80으로 한다. 다만, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국•공유지는 국유재산법 또는 공유재산 및 물품 관리법에서 정한다.










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