재개발? 구 주택재개발사업과 구 도시환경정비사업의 내용이 통합되다!

 

 

 

 

재개발 사업이란?

 

재개발 사업은 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 통합되어 2018년 2월 9일부터 재개발 사업이 되었다.

 

도시 및 주거환경 정비법상 정비사업은 도시 환경 개선사업, 재개발사업, 재건축 사업 3가지를 정의하고 있는데 오늘은 재개발 사업에 대해서 먼저 설명하기로 한다.

 

 

도시 및 주거환경 정비법 제2조에서 정비사업정비사업이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비 기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다.

 

 

재개발사업이란 : 기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업.

 

이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 공공재개발사업이라 한다.

 

1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 "시장· 군수 등"이라 한다) 또는 제10호에 따라 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행한 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업 시행자, 제25조 제1항 또는 제26조 제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발 사업의 대행자(공공재개발사업 시행자라 한다)일 것

즉, 공공재개발사업은 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 재개발사업의 시행자나 대행자가 되는 것이다.

 

2) 건설·공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형 주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택( 이하 "공공임대주택"이라 한다) 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 "공공지원민간임대주택"이라 한다)으로 건설·공급할 것. 이 경우 주택 수 산정 방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.

간단히 말해 토지등소유자 대상 분양분을 제외한 나머지의 100분의 50 이상을 지분형주택, 공공임대주택, 공공지원민간임대주택으로 건설·공급하는 것을 말한다.

 

도시 및 도시환경시행령 제1조의 2(공공재개발 사업의 공공임대주택 건설비율)를 보면 다음과 같이 규정하고 있다.

 

① 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호나목2)에 따라 건설ㆍ공급해야 하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다) 건설비율은 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수의 100분의 20 이하에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율 이상으로 한다.

간단히 말하면 공공임대주택 건설비율은 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수의 100분의 20 이하에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율 이상으로 한다는 것이다.

 

② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역지정권자”라 한다)는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조에 따라 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회[이하 “지방도시계획위원회”라 하며, 정비구역이 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따른 재정비촉진지구 내에 있는 경우로서 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회(이하 “도시재정비위원회”라 한다)가 설치된 지역의 경우 도시재정비위원회를 말한다. 이하 같다]의 심의를 거쳐 공공임대주택 건설비율을 제1항의 비율보다 완화할 수 있다.

간단히 말해 정비구역지정권가 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 공공임대주택 건설비율을 제1항의 비율보다 완화할 수 있다는 것이다.

 

1. 건설하는 주택의 전체 세대수가 200세대 미만인 경우

 

2. 정비구역의 입지, 정비사업의 규모, 토지등소유자의 수 등을 고려할 때 토지등소유자의 부담이 지나치게 높아 제1항에 따른 공공임대주택 건설비율을 확보하기 어렵다고 인정하는 경우

 

정리하면 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 비율 이상으로 한다였는데 전체 세대수가 200 세대 미만이거나 토지등소유자에게 지나치게 부담을 주게 될 때는 공공임대 건설 비율을 완화할 수 있다는 것이다.

 

 

2018년 2월 9일부터 재개발 사업이 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 통합되어 재개발 사업이 되었다고 했는데 재개발사업 설명부분 전반부가 구 주택재개발사업 설명부분이고 후단부가 구 도시환경정비사업 설명부분이다.

 

전반부 '기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하거나' 이 부분이 구 주택재개발사업의 개념을 설명하고 있고 주로 노후화된 단독주택 지역에서 기존의 주택이나 건물 등을 철거하고 새롭게 아파트 등을 건설하여 공급하는 방식이다.

 

후반부 '상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업' 이 부분이 구 도시환경정비사업을 설명하는 부분이고 주로 상가나 사무실 건물 등이 밀집된 지역에서 새로운 상가건물이나 주상복합건물을 건설하는 사업이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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