노후불량건축물, 재건축 재개발에서

 

 

 

노후불량 건축물은 오래된 건축물이나 기술이 오래된 건축물이라고도 합니다. 이러한 건축물들은 시간이 지나면서 안전성이 떨어지기 때문에, 재개발이나 재건축 시 우선적으로 대상으로 삼아 안전성을 높여야 합니다.

 

노후불량 건축물의 문제점은 다양합니다.

첫째, 건축물의 구조적인 결함으로 인해 지진 등의 재해 발생 시 인명피해를 초래할 수 있습니다. 둘째, 기존 건축물에 비해 화재 발생률이 높기 때문에, 화재 발생 시 인명 피해 뿐만 아니라 건물 자체의 손상도 막을 수 없습니다. 셋째, 기존 건축물에 대한 에너지 효율이 떨어져서, 에너지 낭비로 인한 환경적인 문제도 발생할 수 있습니다.

 

이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 노후불량 건축물의 안전성을 높여야 합니다. 이를 위해서는 건물의 구조적인 결함을 파악하고, 재건축이나 보수를 통해 안전성을 확보할 필요가 있습니다.

 

재건축을 할 경우, 건축물의 안전성이 보장되도록 건축공사를 진행해야 합니다. 또한, 화재발생을 예방하기 위해서는 전기 시설, 가스 시설 등도 적절히 관리하고 유지보수를 해야 합니다. 이러한 조치들은 건축물의 안전성을 높이는 데 큰 도움이 됩니다.

 

또한, 노후불량 건축물의 문제를 해결하기 위해서는 정부의 지원이 필요합니다. 정부는 재건축을 할 경우에 일정한 지원금을 지급하고, 건축물의 안전성을 높이기 위한 다양한 지원을 제공합니다. 이러한 지원을 받으면서 안전성을 높이는 것은 건물 주인뿐만 아니라 주변 주민들에게도 큰 보상이 됩니다.

 

 

 

도시 및 주거환경 정비법에서 노후불량건축물은 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 뒤, 노후화로 인하여 구조적 안전성이나 건축물의 기능상 필요성이 상실되어 건축물의 수리, 개량, 보수 등이 필요한 경우를 말한다. 이에 대한 자세한 내용은 도시 및 주거환경 정비법 시행령 제2 조를 참고하면 된다.

 

재개발이나 재건축에서 노후불량건축물이란 건축 후 몇 년 정도 지난 건축물을 말하는 것일까? 
도시 및 주거환경정비법 규정을 보자.

노후불량 건축물이란 도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호에 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다고 정의되어 있다. (다음의 어느 하나에만 해당되면 노후•불량건축물로 분류될 수 있다.)

가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

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나. 내진 성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계•시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물

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여기서의 대통령령은 도시 및 주거환경 정비법 시행령 제2조 ​노후•불량건축물의 범위를 말한다.

도시 및 주거 환경 정비법 제2조 제3호 나목에서 대통령령으로 정하는 건축물이란 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인대상이 아닌 건축물로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

  ① 급수•배수•오수 설비 등의 설비 또는 지붕•외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물

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  ② 법 제12조 제3항에 따른 안전진단 기간이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성•내하력 등이 같은 조 제5항에 따라 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물

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  재건축하기 위한 안전진단  최종 성능점수에 따라 다음 표와 같이 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정한다.  

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다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시•광역시•특별자치시•도•특별자치도 또는 지방자치법 제198조 제1항에 따른 서울특별시•광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시"라 한다)의  조례(이하 "시•도 조례"라 한다)로 정하는 건축물

 1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거 환경이 불량한 곳에 위치할 것 

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 2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상​​될 것

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  대통령령(도시 및 주거환경정비법 시행령)

법 제2조 제3호 다목에 따라 특별시•광역시•특별자치시•도•특별자치도 또는 지방자치법 제198조 제1항에 따른 서울특별시•광역시 및 특별 자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 "시•도조례"라 한다)로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.  <개정 2021. 12. 16> (→ 대도시라 함은 인구 50만 이상 도시 중에서 서울특별시•광역시 및 특별자치시를 제외한 시를 말하고, 시•도조례라 함은 특별시•광역시•특별자치시•도•특별자치도 또는 대도시의 조례를 말한다.)

건축법 제57조 제1항에 따라 해당 지방자치단체 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호에 따른 도시•군계획시설(이하 "도시•군계획시설"이라 한다)등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

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2. 공장의 매연•소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물

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3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수•보강하는데 따른 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 저는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

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라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시•도 조례로 정하는 건축물

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여기서 말하는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시•도 조례로 정하는 건축물이란?

제2조 제3호 라목에 따라 시•도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시•도조례로 정하는 기간이 지난 건축물

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2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조 제1항 제8호에 따른 도시•군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

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서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제4조(노후ㆍ불량건축물)에 다음과 같이 규정되어 있다. 

① 영 제2조 제3항 제1호에 따라 노후ㆍ불량건축물로 보는 기준은 다음 각 호와 같다.

1. 공동주택 

가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택: 별표 1에 따른 기간 

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나. 가목 이외의 공동주택: ​20년 

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2. 공동주택 이외의 건축물 

가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다): 30년 

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나. 가목 이외의 건축물: 20년 

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② 영 제2조제2항제1호에 따른 노후ㆍ불량건축물은 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 안의 건축물로서 2009년 8월 11일 전에 건축된 건축물을 말한다. 

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③ 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축 허가 내용에 따르며, 준공 연도는 재산세 및 수도요금ㆍ전기 요금 등의 부과가 개시된 날이 속하는 연도로 한다. 

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