재개발 재건축에서 시공자 선정, 계약방법

 

재개발 재건축에서 시공자 선정은 매우 중요합니다.

 

먼저 계약의 방법은 도시 및 주거환경 정비법 제29조에 명시되어 있습니다. 

 

도시 및 주거환경정비법 제29조 1항을 보면 추진위원장 또는 사업시행자는 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 되어 있습니다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있습니다. 원칙은 경쟁입찰이고 예외적으로 수의계약에 의합니다.

 

① 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함한다)는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다. 이하 같다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있다. <신설 2017. 8. 9.>

 

 

 

도시 및 주거환경정비법 제1항 본문에 따라 일반경쟁의 방법으로 계약을 체결하는 경우로서 대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 경우에는 전자조달시스템을 이용하여 하도록 되어 있습니다. 또한, 국토교통부장관이 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항을 정하여 고시합니다.

 

② 제1항 본문에 따라 일반경쟁의 방법으로 계약을 체결하는 경우로서 대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 계약은 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」 제2조제4호의 국가종합전자조달시스템(이하 “전자조달시스템”이라 한다)을 이용하여야 한다. <신설 2017. 8. 9.>

 

 

 

계약에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

③ 제1항 및 제2항에 따라 계약을 체결하는 경우 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2017. 8. 9.>

 

 

조합이 시행자인 경우, 시공자를 선정하는 경우에 대해서는 도시 및 주거환경정비법 제4항을 확인해야 합니다. 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰로 시공자를 선정하는 것이 원칙이며, 수의계약은 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우로 한정됩니다. 만약 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면, 3회째부터는 수의계약으로 시공자를 선정할 수 있습니다. 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다.

 

④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9.>

 

도시 및 주거환경 정비법 시행령 제 29조 제 4항 단서에서 말한 “대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업”이란 조합원이 100인 이하인 정비사업을 말한다. 조합원 수가 100인인지 여부에 대해서는 시공자선정 시점을 기준으로 한다.

대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있는데, 조합 정관이 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있도록 약간 좀 완화되었는데 이 경우도 총회에서 선정해야 한다.

 

 

 

 

5항은 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 사업시행계획 허가를 받은 후 규약에 따라 시공사를 신청해야 한다고 명시하고 있다.

 

⑤ 토지등소유자가 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하는 경우에는 제1항에도 불구하고 사업시행계획인가를 받은 후 제2조제11호나목에 따른 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>

 

 

 

시장 군수등이 시행자인 경우 시공자 선정은 사업시행자 지정 고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 시공자를 선정한다.

⑥ 시장ㆍ군수등이 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제26조제2항 및 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정ㆍ고시 후 제1항에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>





사업시행자가 시장 군수등 토지주택공사등 또는 지정개발자인 경우 시공자를 선정하는 경우나 주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우는 자기들이 직접 시공자를 선정하는 것이 아니고 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의에서 시공자를 추천할 수 있다.

⑦ 제6항에 따라 시공자를 선정하거나 관리처분 방식의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자가 시공자를 선정하는 경우 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다. <개정 2017. 8. 9.>





주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다.

⑧ 제7항에 따라 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용하지 아니한다. <개정 2017. 8. 9.>

 

사업시행자는 선정된 시공사와 공사계약을 체결할 때 철거공사(「석면안전관리법」에 따른 석면조사 및 해체·제거 포함)를 포함하여야 한다.

⑨ 사업시행자(사업대행자를 포함한다)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사ㆍ해체ㆍ제거를 포함한다)에 관한 사항을 포함시켜야 한다. <개정 2017. 8. 9.>

 

정비사업의 공공지원에 대한 규정은 도시 및 주거환경 정비법 제118조에 있다.

① 시장ㆍ군수등은 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시ㆍ도조례로 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원(이하 “공공지원”이라 한다)하거나 토지주택공사등, 신탁업자, 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 또는 이 법 제102조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기관에 공공지원을 위탁할 수 있다.



② 제1항에 따라 정비사업을 공공지원하는 시장ㆍ군수등 및 공공지원을 위탁받은 자(이하 “위탁지원자”라 한다)는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 추진위원회 또는 주민대표회의 구성

2. 정비사업전문관리업자의 선정(위탁지원자는 선정을 위한 지원으로 한정한다)

3. 설계자 및 시공자 선정 방법 등

4. 제52조제1항제4호에 따른 세입자의 주거 및 이주 대책(이주 거부에 따른 협의 대책을 포함한다) 수립

5. 관리처분계획 수립

6. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항




⑥ 공공지원의 시행을 위한 방법과 절차, 기준 및 제126조에 따른 도시ㆍ주거환경정비기금의 지원, 시공자 선정 시기 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.








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