도시재생사업

 

 

도시재생, 도시재생사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업

 

도시재생은 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것을 말합니다. 도시재생사업은 뉴타운사업 출구전략 사업으로서 대규모 철거 등을 통한 개발사업이 아니라 지역사회 문제 해결을 위해 국가 또는 지방자치단체의 지원을 받아 주민주도의 문화·환경·경제 등 다양한 분야에서 도시의 활력을 불어넣은 도시 재생 활성화 사업이다. 지역 특성에 따라 경제기반형과 근린재생형 2가지로 구분돼 추진된다. 경제기반형은 공공청사 이전부지, 노후산업단지 등을 대상으로 한다. 근린재생형은 뉴타운(재개발·재건축) 해제지역, 낙후 주거환경개선사업지역 등을 대상으로 한다. 도시재생사업은 도시 관리의 패러다임이 전환되었다. 구역단위개발사업(1976년)에서 광역단위뉴타운사업(2003년)으로 다시 재정비촉진사업(2006년)으로 바뀌었다가 최종적으로 도시재생사업(2013년)으로 바뀌었다. 도시재생사업은 대규모 철거 방식에서 지역공동체와 지역특성을 살린 소규모 정비사업으로 전환되었고, 공공이 법률적, 제도적, 정책적, 금융적 지원을 통하여 물리적 환경을 개선한다. 그리고 도시재생사업은 토지의 규모와 사업방식에 따라 소규모로 주거환경을 개선하기도 한다. 도시재생사업의 종류에는 자율주택정비사업, 가로주책정비사업, 건축협정제도, 결합건축, 협소주택, 집수리지원사업 등이 있다. 자율주택정비사업은 빈집 및 소규모주택정비 특례법에 있는데 노후화 된 단독주책, 다세대주책, 연립주택을 집주인들의 전원 합의를 통해 주민 합의체를 구성하고, 스스로 주택을 개량 또는 건설하는 사업이다. (나대지 포함). 자율주택정비사업은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 2/3 이상이어야 한다. 기존 주택의 수는 단독주택일 때는 10호 미만이고, 다세대주택이  20세대 미만이고, 단독 및 다세대주택이 혼합된 경우 20채 미만이다. 세대수 기준은 지자체 조례에 따라 1.8배까지 완화 가능하다. 단독주택의 경우 최소 2필지 2인 이상이 되어야 하며, 상가주택은 지하 및 1충에 상가가 있을 경우만 가능하다. 혜택은 토지분할과 맞벽 건축이 가능하고 전체 사업구역의 50% 이내에서 나대지도 가능하다. 주택도시보증공사(HUG)로 부터 총사업비(토지 감평가 + 공사비)의 50~70%까지 연리 1.5%로 융자를 지원해해주고, 융자기간은 최대 5년이다. 전체 연면적 20% 이상 또는 가구수 20% 이상을 8년 장기임대주책으로 할 경우 70%까지 융자를 지원해준다. 한국토지주택공사(L.H)와 사전협의로 임대주택매입 확약을 받는다. 도시재생활성화지역에서 1인이 사업 가능하다. 신축건물 연면적의 20% 이상을 임대주택으로 공급할 경우 법적 상한까지 용적률 완화해준다. 공급하는 임대주택이 다가구주택 또는 다세대주택일 경우 세대당 0.5~0.6대의 주차대수를 적용하고 또한 사업지 인근에 주차장 사용권을 확보할 경우 사업부지 내 법정 주차대수의 79%만 설치 가능하다. 합필형은 2필지 이상 토지를 합쳐서 1필지로 지적을 정리한 후 사업을 진행하는 방식이며, 준공 후 관리처분계획에 따라 청산하면 된다. 자율형은 필요시 구획정리만 실시하고 개별 집주인이 각 필지별로 사업을 진행하는 방식이다. 건축협정형은 합필하지 않고도 여러 토지를 하나의 대지로 간주하여 건축을 추진하는 방식이다, 즉 맞벽 또는 합벽 등으로 건축을 하되 토지 소유권은 필지별로 유지된다. 가로주택정비사업도 빈집 및 소규모주택정비 특례법에 있는데 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 토지등소유자 100명 이상이면 공공지원제를 적용할 수 있다. 가로주택 정비사업은 해당 지역이 도시계획도로 또는 폭 6미터 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역이어야 한다.

 조례로 30%까지 확대가능하며, 지방도시계획위원회 심의 거친 경우에는 2만㎡ 까지 가능하다. 노후·불량건축물이 전체 건축물의 2/3 이상이어야 한다. 단독주택의 호수가 10이상이어야 한다. 공동주택은 세대수 20이상, 혼합 20이상 이어야 한다. 가로주택정비사업의 장점은 대규모가 아니기 때문에 절차가 간단하고, 사업기간이 단축된다. 기존의 정비사업이 평균 10년 걸리면, 가로주택정비사업은 평균 2~3년밖에 안 걸린다. 각종 건축 규제가 완화된다. 대지의 조경기준이나 건폐율 산정기준과 대지 안의 공지의 기준 및 건축물의 높이 제한 등의 설치 기준이 심의를 통해서 완화된다고 보면 됩니다. 건축 공사비가 대출된다. 낮은 이자로 건축을 할 수 있다. 가로주택정비사업의 단점은 기반시설이 새로 늘어나지 않고, 건축 가능 층수가 제한적이다.

 

 

 

 

건축협정, 결합건축, 협소주책

건축협정은 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령으로 정하는 자는 전원의 합의로 다음의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축·대수선 또는 리모델링에 관한 협정을 체결할 수 있다. 국토의 계획 및 이용에 따른 법률에 따라 지정된 지구단위계획구역, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 같은 법에 따라 지정·고시된 정비구역, 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 존치지역, 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 도시재생활성화지역에서는 건축협정이 가능하다. 결합건축은 개별필지단위로 용적률을 적용하던 기존의 법정용 방식을 벗어나 공동으로 개발항 필지 상호 간의 용적률을 결합하여 필지 상호 간에 필요한 만큼 용적률을 거래하여 이용하자는 것으로서 소규모 노후 건축물의 리뉴얼(재건축 및 리모델링)을 유도하고 토지를 효율적이고 합리적으로 이용할 수 있는 제도이다. 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 대지 간의 최단거리가 100m 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 범위에 있는 2개의 대지의 건축주가 서로 합의한 경우 용적률을 개별 대지마다 적용하지 아니하고, 2개의 대지를 대상으로 통합 적용하여 건축물을 건축(결합건축이라 한다)할 수 있다. 다만, 도시경관의 형성, 기반시설 부족 등의 사유로 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역 안에서는 결합 건축을 할 수 없다. 국토의 계획 및 이용에 따른 법률 제36조에 따라 지정된 상업지역, 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 제4조에 따라 지정된 역세권 개발구역, 도시 및 주거환경정비법 제2조에 따른 정비구역 중 주거환경개선사업의 시행을 위한 구역, 그밖에 도시 및 주거환경 개선과 효율적인 토지이용이 필요하다고 대통령령으로 정하는 지역에서 결합건축이 가능하다. 협소주택은 대지면적 최소한도의 법 규정을 적용하지 않고 자투리땅이나 협소한 대지 등 신축이 어려운 지역에 건축하는 단독주책을 말한다. 집수리 지원사업은 저층주거지의 집수리를 위한 체계적 지원, 집수리 수요자에게 원스톱 서비스 제공 (집수리업체에 홍보지원), 집수리지원센터 운영 및 확대 (주택진단서비스, 공구임대, 정보공유 등), 집수리 및 신축 공사비 융자지원 (4층이하 저층 주택 공사비 장기저리융자지원) 등이다. 1~5 외 도시재생사업은  국가차원 또는 지방자치단체가 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 일련의 사업과 주민제안에 따라 해당 지역의 물리적·사회적·인적·지원을 활용함으로써 지역공동체를 활성화하는 사업 외 도시재생사업지구 내에서 이루어지는 다른 법률에 따른 일체의 개발사업이다.