조합원이란, 도시 및 주거환경정비법에서는 어떻게 정의하고 있는가?

 

 

 조합원의 개념에 대해서 재개발사업과 재건축사업에서 어떻게 규정하고 있을까?

 

도시 및 주거환경정비법 제38조에 조합의 법인격을 다음과 같이 규정하고 있다.

조합은 법인으로 하며, 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립하고, 조합의 명칭에  반드시 "정비사업 조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

바로 위에서 말한 대통령령으로 정하는 사항이란

도시 및 주거환경정비법 시행령 제36조에 조합의 등기사항이 열거되어 있다.

설립 목적 / 조합의 명칭 / 주된 사무소의 소재지 / 설립 인가일 / 임원의 성명 및 주소 / 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용 / 전문 조합관리인을 선정한 경우에는 그 성명 및 주소

일반적으로 조합설립 전에는 토지등소유자라 부르고, 조합설립 후에는 조합원이라 부른다.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항에 조합원의 자격 등에 대해서 규정되어 있다.


정비사업의 조합원은

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자)은 토지등소유자(재건축 사업의 경우에는 재건축 사업에 동의한 자 만 해당)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 한다.

다만, 국가균형발전 특별법에 따른 공공기관 지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.


1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때



2. 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때.

이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지 등 소유자가 조합설립인가후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니한 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.



3. 조합설립인가(조합설립 인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때


② 주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업과 재개발사업의 조합원이 될 수 없는 경우와 조합원이 되는 경우


투기과열지구로 지정된 지역에서

재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다)한 자는 법제39조제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.


다만, 양도인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다( ->조합원이 될 수 있다).


1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 군으로 이전하는 경우 


2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외체류하는 경우 


4. 1 세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기관 및 거주기관이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 

* 대통령령으로 정하는 기간이란 다음 각 호의 구분에 따른 기관을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다

  소유기간 : 10년

  거주기간 : 5년(주민등록법 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다)


5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 


6. 공공임대주택, 공공주택특별법에 따라 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 

 

  * 대통령령으로 정하는 사업이란 공공재개발사업 시행자가 상가를 임대하는 사업을 말한다.


7. 그밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 


* 대통령령으로 정하는 경우란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 (소유기관을 선정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)


  2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축 사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공전에 양도하는 경우


  3. 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·사업 재건축 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 


  4. 법률 제7056호 도시 및 주거환경정비법 일부 개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자 


 5. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발 사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 (여기서 금융기관은 주택법 시행령 제71조 제1 각 목의 금융기관을 말한다)


  6. 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고 투기 과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우 





조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우에는?

사업 시행자는 바로 위에서 조합원이 될 수 있는 경우를 열거했는데 그 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

 

토지 및 주거환경 정비법 제73조는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치에 대해서 규정하고 있다.

① 사업 시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 다음 각호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다.

다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 시작할 수 있다.

 

다음 각호에서 정하는 자란?

  1. 분양 신청을 하지 아니한 자


  2. 분양 신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자


  3. 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

  - 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 분양신청를 할 수 없다.


  4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

  - 사업 시행자는 분양신청 기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 하여 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받는다.

  - 관리처분계획인가 후에 동·호수 추첨하고 조합원 대상으로 분양계약을 체결하는데 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 분양대상자에서 제외된다.


② 사업 시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.


③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는

토지 등 소유자에게 지연 일수에 따른 이자를 지급하여야 한다.

이 경우 이자는100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.


* 대통령령으로 정하는 이율이란?

  1. 6개월 이내의 지연 일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 5

  2. 6개월 초과 12개월 이내의 지연 일수에 따른 이자의 이율 : 100분 10

  3. 12개월 초과의 지연 일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 15