정비사업 시행 절차 4, 사업시행계획인가

 

 

사업시행계획인가

 

조합설립인가 후 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 유찰 시) 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정한다. 2회 이상 유찰 시 수의계약 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정한다. 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 사업시행계획인가 후 자치적으로 정한 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정한다. 조합원 과반수 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘자와 공동으로 시행하거나 주택공사 등 신탁업자가 대행하여 사업시행하는 경우 조합설립인가 후 시공자 선정가능하다. 시공자등의 선정기준:  조합은 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하여야 한다. 조합은 제1항에 띠라 시공자를 선정할 때에는 법 제28조에 따라 인가된 사업시행게획서를 반영한 설계도서를 작성하여 입찰에 부쳐야 한다. 사업시행자는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받츤 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다. 사업시행자는재개발사업이나 재건축사업에서 조합과 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수등인 경우는 제외한다. 시장·군수등은 제1항 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 시장·군수등이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 볍령에 따라 처리기간이 옂장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있는 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.

 

 

토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우의 동의

토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지 소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다. 지정개발자가 사업을 시행하는 경우의 동의: 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.

 

 

기반시설의 기부채납 기준

시장·군수등은 사업시행계획을 인가하는 경우 사업시행자가 제출하는 사업시행계획에 해당 정비사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 정비기반시설의 기부채납을 요구하여서는 아니 된다. 국토교통부장관은 정비기반시설의 기부채납과 관련하여 다음 각 호의 사항이 포함된 운영기준을 작성하여 고시할 수 있다. 정비기반시설의 기부채납 부담의 원칙 및 수. 정비기반시설의 설치기준. 시장·군수등은 운영기주의 범위에서 지역여건 또는 사업의 특성 등을 고려하여 따로 기준을 정할 수 있으며, 이 경우 사전에 국토교통부장관에 보고하여야 한다.

 

 

사업시행계획서의 작성

사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 토지이용계획. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책. 세입자의 주거 및 이주 대책. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예장대책. 임대주책의 건설계획. 재건축사업의 경우는 제외한다. 재건축사업 등에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획. 주거환경개선사업의 경우는 제외한다. 공공디원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주책의 건설계획. 필요한 경우로 한정한다. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획. 정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다. 정비사업비. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항.

 

 

 

 

6. 재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율

 

사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업을 시행하는 경우 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다. 정비사업은 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역으로 한정한다. 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업. 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하려는 경우. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수의 제한을 받지 아니한다.심의: 교통영향평가: 5만㎡ 이상. 황경영향평가 : 9만㎡ 이상. 재해영향평가: 15만㎡ 이상. 건축 심의: 21층 이상 10만㎡ 이상의 공동주택시. 문화재 심의 : 국가지정문화재 100m, 지방문화재 50m이내. 사업시행인가 정리: 인가권자 : 시장·군수등. 관계서류 사본을 14일 이상 일반인에게 공람. 조합원 동의는 조합설립 인가 시 받은 동의로 갈음. 건축법에 의한 건축허가 의제. 주택법에 의한 사업계획승인 의제, 토지 등 수용·사용권 발생. 국·공유지 평가 기준일. (고시일로부터 3년 내 계약체결) 조합이 새로 설치한 정비기반시설은 국가, 지자체에 무상귀속, 용도페지된 국가, 지자체소유 정비기반시설은 조합에 무상귀속. 사업시행자, 점유자, 사용자에게 수의계약 체결. 사럽시행계획 인가시 시장·군수등은 정비구역으로부터 200m 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우 해당 자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의.