정비사업 시행 절차 3, 조합설립인가

 

 

조합설립인가

 

조합설립의 대상

시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다. 재개발사업의 조합설립의 동의요건: 재개발 사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 정관. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류.그 밖에 시·도조례로 정하는 서류.

 

 

 

2) 재건축사업

추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다. 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 인가의 변경: 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 제2항의 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령으로 정하는 경미한 사상을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장·군수등에게 신고하고 변경할 수 있다. 시장·군수등은 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 시장·군수등이 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. 사업주체로의 간주: 조합이 정비사업을 시행하는 경우 「주택법」 제54조를 적용할 때에는 조합을 같은 법 제2조제10호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 같은 법 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다. 토지등소유자의 동의: 토지등소유자에 대한 동의의 대상 및 절차, 조합설립 신청 및 인가 절차, 인가받은 사항의 변경 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 정보의 제공: 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다.

 

 

 

토지등소유자의 동의방법 등 (법 제36조)

 

1. 동의 방법

다음 각 호에 대한 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 정비구역 등 해제의 연장을 요청하는 경우. 정비구역의 해제에 동의하는 경우. 주거환경개선사업의 시행자를 토지주택공사등으로 지정하는 경우. 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우. 재개발사업·재건추사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우. 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 경우. 추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용 부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 가져오는 경우. 조합을 설립하는 경우. 주민대표회의를 구성하는 경우.사업시행계획인가를 신청하는 경우. 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우. 토지등소유자가 해외에 장기 체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.조합의 법인격: 조합은 법인으로 한다. 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립한다. 조합은 명칭에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

 

 

 

3. 조합원의 자격 등

정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다. 19세 이상 자녀의 분가는 세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때. 조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 

 

 

 

4. 투기과열지구 안에서 조합원의 지위양도

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터  그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우. 세대원은 세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수의 범위는 매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 질병치료의 범위는 의료법에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우.대통령령으로 정하는 기간이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 소유기간 : 10년. 거주기간: 5년. 거주기간은 주민등록볍에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다.