정비사업 시행 절차 6, 권리산정기준일

 

권리산정기준일

권리산정기준일은 도시정비사업 시 해당 지역의 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준일이다. 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비구역의 지정 및 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우. 시·도지사는 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일·지정사유·건축물을 분양 받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 재개발 재건축 사업 추진 절차상 관리처분계획인가 이후 조합원들은 자신 소유의 주택 밑 토지 등 권리자로서의 자격을 상실하게 된다. 그리고 이때부터는 입주권이라는 새로운 권리를 취득하게 된다. 이러한 입주권 상태에서는 원칙적으로 전매제한 대상이지만 예외적으로 일정 조건 하에서의 매매 거래가 가능하다. 

 

 

관리처분계획의 공람 및 인가절차 등

사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 신고사항인 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다. 시장·군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장·군수등은 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획인가의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통지하여야 한다. 시장·군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 한다. 이 경우 시장·군수등은 타당성 검증 비용을 사업시행자에게 부담하게 할 수 있다. 관리처분계획상의 정비사업비가 사업시행계획서상의 덩비사업비 기중으로 100분의 10 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율 이상 늘어나는 경우. 간리처분계획상의 정비사업에 따른 조합원 분담규모가 사업시행계획인가 고시 후 토지등소유자에게 통지한 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율 이상 늘어나는 경우. 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청한 경우. 그 밖에 시장·군수등이 필요하다고 인정하는 경우. 시장·군수등이 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 사업시행자는 공람을 실시하려거나 시장·군수등의 고시가 있은 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자에게는 공람계획을 통지하고, 분양신청을 한 자에게는 관리처분계획인가의 내용 등을 통지하여야 한다.

 

 

관리처분작성 시 재산평가방법

재산평가방법

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 다음의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가경은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다. 주거환경개선사업 또는 재개발사업 : 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자. 재건축사업 : 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자. 시장·군수등은 감정평가업자를 선정·계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정·절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시·도조례로 정한다. 사업시행자는 감정평가를 하려는 경우 시장·군수등에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다.