공공시설의 귀속, 국·공유지 우선 매각 및 임대

 

 

 

공공시설의 귀속

국가나 지방자치단체 소유의 재산 또는 물품으로서 행정재산 및 일반재산 외의 모든 물건을 국유재산이라고 한다. 국유재산법에서는 이러한 국유재산을 총괄청 · 중앙관서의 장으로부터 관리사무소의 장 또는 위임받은 공무원이 이를 관리하도록 규정하고 있다. 따라서 국유재산관리계획 수립권자로부터 당해 연도 사업계획 승인을 받은 후 용도폐지된 국유지 위에 건물을 신축할 경우 해당 건물은 국유재산법령상 건축물대장 등록대상이므로 관련 법령에 따른 절차를 거쳐 적법하게 대장등록 하여야 한다.사업주체가 사업계획승인을 받은 사업지구의 토지에 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치하는 경우 그 공공시설의 귀속에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용한다. 이 경우 개발행위 허가를 받은 자는 사업주체로 개발행위허가는 사업계획승인으로 행정청인 시행자는 한국토지주택공사 공사 및 지방 공사로 본다. 행정청인 시행자로 보는 한국토지주택공사 및 지방공사는 해당 공사에 귀속되는 공공시설을 해당 국민주택 사업을 시행하는 목적 이외로는 사용하거나 처분할 수 없다. 국가 또는 지방자치단체는 그가 소유하는 토지를 매각하거나 임대하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나의 목적으로 그 토지의 매수 또는 임차를 원하는 자가 있으면 그에게 우선적으로 그 토지를 매각하거나 임대할 수 있다. 국민주택 규모의 주택을 대통령령으로 정하는 비율 이상으로 건설하는 주택의 건설.  주택 조합이 건설하는 주택(이하 "조합주택"이라 한다)의 건설. 주택을 건설하기 위한 대지의 조성. 국가 또는 지방자치단체는 제1항에 따라 국가 또는 지방 자치단체로부터 토지를 매수하거나 임차한 자가 그 매수일 또는 임차일로부터 2년 이내에 국민주택 규모의 주택 또는 조합 주택을 건설하지 아니하거나 그 주택을 건설하기 위한 대지 조성사업을 시행하지 아니한 경우에는 환매하거나 임대 계약을 취소할 수 있다.

 

 

 

 

 

환지 방식에 의한 도시개발사업으로 조성된 대지의 활용

요즘 도시개발사업 관련해서 개발방식중 하나인 환지방식에 대해서 관심이 많다. 사업시행자가 토지소유자의 동의를 얻어 기존의 토지 대신 다른 토지로 바꾸어주는 행위를 말한다. 보통 감보율이라는 용어를 쓴다. 예를들어 100평의 땅위에 10층짜리 건물을 짓는다고 가정했을때 토지면적대비 건축면적 비율을 말하는것이다. 위 경우라면 70%정도 될것이다. 이때 줄어든 면적만큼의 땅값을 현금대신 받는것을 환지라고 한다. 그렇다면 왜 사람들은 환지를 선호할까? 바로 금전청산보다 감정평가액이 더 높기때문이다. 즉 내땅이지만 가치가 높아져서 보상받는 금액이 커진다는 의미다. 하지만 모든 지역에서 환지가 가능한것은 아니다. 지자체마다 조례규정이 다르기때문에 해당지자체 담당부서에 문의후 진행해야한다.사업주체가 국민주택 용지로 사용하기 위하여 도시개발사업 시행자[도시개발법에 따른 환지 방식의 의하여 사업을 시행하는 도시개발 사업의 시행자를 말한다. 이하 이 조에서 같다]에게 체비지의 매각을 요구한 경우 그 도시개발 사업 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 체비지의 총 면적의 50 퍼센트의 범위에서 이를 우선적으로 사업주체에게 매각할 수 있다. 사업주체가 도시개발법 제28조에 따른 환지 계획을 수립 전에 체비지의 매각을 요구하면 도시개발 사업시행자는 사업주체에게 매각할 체비지를 그 환지 계획에서 하나의 단지로 정하여야 한다. 체비지의 양도가격은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감정평가 및 감정평가사의 관한 법률에 따른 감정평가법인다만, 임대주택을 건설하는 경우 등 국토교통부령으로 정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 조성원가를 기준으로 할 수 있다. 국가 또는 한국토지주택공사인 사업주체는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 위한 토지매수 업무와 손실보상 업무를 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 지방자치단체의 장에게 위탁할 수 있다. 사업주체가 토지매수 업무와 손실보상 업무를 위탁할 때에는 그 토지매수 금액과 손실보상 금액의 2% 범위에서 대통령령으로 정하는 요율의 위탁수수료를 해당 지방자치단체에 지급하여야 한다.

 

 

 

 

주택 건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등

사업주체가 다음의 사항을 포함한 사업계획승인신청서를 제출하는 경우 사업계획승인권자는 용도지역별 용적률 범위에서 특별시·광역시·특별자치시· 특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다. 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획.  임대주택을 건설·공급에 관한 사항. 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 완화된 용적률의 60% 이하의 범위에서 대통령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급 하여야 한다. 대통령으로 정하는 비율은 30% 이상 60% 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 비율을 말한다. 이 경우 사업주체는 임대주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 한국토지주택공사 또는 지방공사에 공급하여야 하며 시·도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시·도지사가 임대주택을 인수하지 아니하는 경우 다음의 구분에 따라 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청하셔야 한다. 특별시장, 광역시장 또는 도지사가 인수하지 아니하는 경우: 관할 시장, 군수 또는 구청장이 사업계획승인 신청 사실을 특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 통보한 후 국토교통부 장관에게 인수자 지정 요청. 특별자치시장 또는 특별자치도 도지사가 인수하지 아니한 경우: 특별 자체 시장 또는 특별자치도 도지사가 직접 국토교통부 장관에게 인수자 지정 요청. 공급되는 임대주택의 공급가격은 공공주택 특별법에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하고 그 부속토지는 인수자에게 기부채납하는 것으로 본다. 사업주체는 사업계획승인을 신청하기 전에 미리 용적률의 완화로 건설되는 임대주택의 규모 등에 관하여 인수자와 협의하여 사업계획승인신청서에 반영하여야 한다. 사업주체는 공급되는 주택의 전부를 대상으로 공개추첨에 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 임대주택을 선정하여야 하며, 그 선정 결과를 지체없이 인수자에게 통보하여야 한다.