공인중개사법의 구성, 공인중개사

 

 

 

 

공인중개사법의 구성

 

공인중개사 법령의 구성은 공인중개사법, 공인중개사법 시행령, 공인중개사법 시행규칙으로 구성되어 있다. 공인중개사법 시행령은 대통령령이고, 공인중개사법 시행규칙은 국토교통부령이다. 공인중개사법은 51개의 조로 구성된 국회를 통과하여 만들어진 법률이다. 공인중개사 자격을 취득하여 개업공인중개사가 되는 과정과 개업 공인중개사의 중개와 관련된 각종 업무, 의무, 보수 및 제재로 구성된다. 공인중개사법 시행령은 공인중개사 법에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정한다. 공인중개사의 업무에 관한 기본적인 사항은 법률로 정하고 그 세부적인 사항은 법률에서 시행령으로 위임하여 정하게 된다. 국회 의결을 거치지 않아도 되므로 신속하게 개정이 가능하다. 공인중개사법 시행규칙은 공인중개사법 및 같은 법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정한다. 공인중개사의 업무에 관한 기본적인 사항은 법률로 정하고 그 세부적인 사항은 법률 및 시행령에서 시행규칙으로 위임하여 정하게 된다. 시행령과 마찬가지로 국회의 의결을 거치지 않아도 되므로 신속하게 개정이 가능하다. 공인중개사법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산 중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 중계라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매•교환•임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 공인중개사라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다. 중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 개업공인중개사로 함은 이 법에 의하여 중개사무소에 개설등록을 한 자를 말한다. 소속 공인중개사라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말하며 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다. 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업 공인중개사의 중개 업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 공인중개사의 업무에 관한 다음의 사항을 심의하기 위하여 국토교통부에 공인중개사 정책심의위원회를 둘 수 있다. 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격 취득에 관한 사항. 부동산 중개업의 육성에 관한 사항. 중개보수 변경에 관한 사항. 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항. 공인중개사 정책심의위원회의 구성 및 운영에 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 공인중개사법에 따른 공인중개사 정책심의위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성한다. 심의위원회위원장은 국토교통부 제1 차관이 되고, 위원은 다음의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 국토교통부장관이 임명하거나 위촉한다. 국토교통부의 4급 이상 또는 이에 상당하는 공무원이나 고위공무원단에 속하는 일반직 공무원. 학교에서 부교수 이상의 직에 재직하고 있는 사람. 변호사 또는 공인회계사의 자격이 있는 사람. 공인중개사협회에서 추천하는 사람. 공인중개사 자격시험의 시행에 관한 업무를 위탁받은 기관의 장이 추천하는 사람. 비영리 민간단체에서 추천한 사람. 소비자 기본법에 따라 등록한 소비자단체 또는 같은 법에 따른 한국소비자원의 임직원으로 재직하고 있는 사람. 그밖에 부동산•금융 관련 분야의 학식과 경험이 풍부한 사람. 위원회 임기는 2년으로 하되 위원의 사임 등으로 새로 위촉된 위원의 임기는 전임위원 임기의 남은 기간으로 한다. 중개대상물의 범위는 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단 및 광업재단이다.

 

 

 

공인중개사

 

공인중개사 법에 규정된 바에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자만 공인중개사에 해당한다. 따라서 외국에서 부동산 중개 관련 자격을 취득한 자는 공인중개사법상 공인중개사가 아니다. 공인중개사는 중개업에 종사하지 않고 자격만 갖는 자만을 말하는 것은 아니고 중개업을 하고 있는지 여부와 여부에 관계없이 공인중개사사 자격을 취득한 자는 모두 공인중개사 에 해당한다. 공인중개사가 되려는 자는 시•도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여 야 한다. 국토교통부장관은 공인중개사 자격시험 수준의 균형유지 등을 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있다. 국토교통부장관이 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행하려는 경우에는 심의위원회의 의결을 미리 거쳐야 한다. 시험은 제1차시험 및 제2차시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차시험은 제1차시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다. 특별시장•광역시장•도지사•특별자치도지사 또는 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 경우에는 1차시험과 2차시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차시험의 시험방법은  제4항에 따른다. 1차시험과 2차시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 한다. 제1차시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차시험을 면제한다. 시험은 매년 1회 이상 시행한다. 다만, 시험시행기관장은 시험을 시행하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우에는 심의 위원회의 의결을 거쳐 당해연도의 시험을 시행하지 아니할 수 있다. 시험시행기관장은 시험을 시행하려는 때에는 예정 시험일시•시험방법 등 시험시행에 관한 개략적인 사항을 매년 2월 말일까지 일반일간신문, 관보, 방송 중 하나 이상에 공고하고, 인터넷 홈페이지 등에도 이를 공고해야 한다. 시험시행기관장은 공고 후 시험을 시행하려는 때에는 시험일시, 시험장소, 시험방법,  합격자 결정방법 및 응시수수료의 반환에 관한 사항 등 시험의 시행에 필요한 사항을 시험시행일 90일 전까지 일간신문, 관보, 방송 중 하나 이상에 공고하고, 인터넷 홈페이지 등에도 이를 공고해야 한다. 시험에 응시하고자 하는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 응시원서를 제출하여야 한다. 시험시행기관장은 응시수수료를 납부한 자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 응시수수료의 전부 또는 일부를 반환하여야 한다. 스스로를 과오납한 경우. 시험시행기간의 귀책사유로 시험에 응하지 못한 경우. 시험시행일 10일 전까지 응시원서 접수를 취소하는 경우. 시험시행기관장은 부동산중개업무 및 관련 분야에 관한 확신과 경험이 풍부한 자중에서 시험문제의 출제•선정•검토 및 채점을 담당할 자를 임명 또는 위촉한다. 출제위원으로 임명 또는 위촉된 자는 시험시행기간이 요구하는 시험문제의 출제•선정•검토 또는 채점상의 유의사항 및 준수사항을 성실히 이행하여야 한다. 시험시행기관장은 규정을 위반함으로써 시험의 신뢰도를 크게 떨어뜨리는 행위를 한 출제 위원이 있는 때에는 그 명단을 다른 시행시행기관장 및 그 출제위원이 속하고 있는 기관의 장에게 통보하여야 한다. 국토교통부 장관 또는 시•도지사는 시험시행기간장의 명단을 통보한 출제위원에 대하여는 그 명단을 통보한 날부터 5년 간 시험의 출제위원으로 위촉하여서는 아니 된다. 제1차시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. 제2차시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. 다만, 시험시행관장이 공인중개사의 수급상 필요하다고 인정하여 심의위원회 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고한 경우에는 매과목 40점 이상인 자 중에서 선발 예정 인원의 범위 안에서 전과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다. 합격자를 결정함에 있어서 동점자로 인하여 선발예정인원을 초과하는 경우에는 그 동점자 모두를 합격자로 한다. 시험시행기관장은 응시생의 형평성 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 심의위원회의 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최소선발비율을 미리 권고할 수 있다. 최소선발 인원 또는 최소 선발 비율을 권고한 경우 제2차시험에서 매과목 40점 이상 평균 60점이 이상 득점한 자가 최소선발인원 또는 최소선발비율에 미달되는 경우에는 매과목 40점 이상인 자 중에서 최소선발인원 또는 최소선발비율의 범위 안에서 전과목 총득점의 고득점자 순으로 합격자를 결정한다.