매도청구, 토지에의 출입, 토지매수 업무 위탁

 

 

매도청구

 

도시 및 주거환경정비법 상 정비사업 구역 내 토지등소유자가 조합설립인가 후 3개월 이내에 사업시행자에게 소유권이전등기를 완료하지 않을 경우 해당 토지 또는 건축물의 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 이를 매도청구라고 하는데요. 이러한 매도청구권은 도시정비법상 사업시행계획인가 후 60일 이내에 행사해야하며 2개월간 협의기간을 거쳐 합의가 이루어지지 않을 경우 법원에 소를 제기하여 판결을 받아 강제 집행 할 수 있다. 하지만 실제로는 보상금 문제나 법적 절차상의 문제로 인해 소송 기간이 길어지는 경우가 많다. 따라서 개발사업 초기 단계에서부터 전문가와 상담을 통해 진행여부를 검토하거나 혹은 분쟁 발생 시 해결 방안을 사전에 준비하는 것이 좋다. 사업계획 승인을 받은 사업주체는 다음에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권한을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도 청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다. 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용 권한을 확보한 경우: 사용 권한을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도 청구 가능. 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능. 대지의 소유기관을 산정할 때 대지 소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 획득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의를 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구할 수 있다. 매도청구에 관하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링 사업에 맺어 청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그밖에 권리로 본다. 사업계획 승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권한을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 것을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2차례 이상 공고하고 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 매도청구 대상의 대지로 본다. 사업주체는 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다. 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

 

 

 

 

 

토지에의 출입, 토지의 출입 등에 따른 손실 보상

 

공익사업 시행자가 사업시행계획 고시 후 공사 착수하기 이전에 타인 소유토지에 출입하여 측량 또는 조사하거나 토석 · 사력 등 채취하고자 하는 경우 및 기타 사유로 인하여 타인소유 토지에 출입하여 측량 또는 조사하거나 토석 · 사력 등을 채취하려는 경우 해당 행위자등으로부터 정당한 사유 없이 거부할 수 없다. 다만, 점유자의 승낙없이 무단출입 시 주거침입죄 성립 가능하다. 또한 공사업자로부터 시공상의 편의를 위하여 일시적으로 당해 토지를 사용함으로써 발생되는 손실보상금은 당사자간 협의해야 한다. 공익사업 시행지구 밖에서 사업시행자로부터 허가나 승인 또는 협의를 받지 않고 행하는 토지의 형질변경행위 및 토석의 채취 행위로서 그로 인하여 발생하는 손실을 입은 자가 있을 때에는 그 행위자가 속한 행정청 또는 도시개발구역의 지정권자가 행한 처분으로서 정당한 보상을 하여야 한다.

국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체가 사업계획의 수립을 위한 조사 또는 측량을 하려는 경우와 국민주택 사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 타인의 토지에 출입하는 행위. 특별한 용도로 이용되지 아니하고 있는 타인의 토지를 재료적치장 또는 임시도로로 일시 사용하는 행위. 특히 필요한 경우 죽목·토석이나 그 밖의 장애물을 변경하거나 제거하는 행위. 사업주체가 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 경우에는 토지나 토지에 정착한 물건 및 그 토지나 물건에 관한 소유권 외의 관리를 수용하거나 사용할 수 있다. 타인의 토지에 출입하는 행위로 인하여 손실을 받은 자가 있는 때에는 그 행위를 한 사업주체가 그 손실을 보상 하여야 한다. 손실보상에 관하여는 그 손실을 보상할 자와 손실을 받은 자가 협의하여야 한다. 손실을 보상할 자 또는 손실을 입은 전원 의 이양에 따른 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없는 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 관할 토지수용 위원회에 재결을 신청할 수 있다. 관할 토지수용위원회의 체결에 관하여는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정을 준용한다. 국가 또는 한국토지주택공사인 사업주체는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 위한 토지매수 업무와 손실보상 업무를 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 지방자치단체의 장에게 위탁할 수 있다. 사업주체가 제1항에 따라 토지매수 업무와 손실보상 업무를 위탁할 때에는 그 토지매수 금액과 손실보상 금액의 2퍼센트의 범위에서 대통령령으로 정하는 요율의 위탁수수료를 해당 지방자치단체에 지급하여야 한다.  토지 등을 수용하거나 사용하는 경우 이 법에 규정된 것 외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다. 라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하는 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조 제1항에 따른 사업인정을 제15조에 따른 사업계획승인으로 본다. 다만, 재결신청은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에도 불구하고 사업계획승인을 받은 주택건설사업 기간 이내에 할 수 있다.