부동산이란?

 

 

부동산이란?

 

부동산은 토지와 그것에 정착된 건물이나 수목 등 움직여 옮길 수 없는 재산이다. 또한 나라에 따라 특별한 법률에 의하여 입목이나 철도재산 등에 준부동산도 넓은 의미로 하나의 부동산이 될 수 있다. 민법은 토지 및 그 정착물은 부동산이라고 정하고 있다. 그리고 부동산 이외의 물건은 동산이다. 이 외에도 여러 가지 법률을 통해 토지 및 그 정착물에는 토지, 토지와 별개의 독립한 부동산인 건물, 토지에 부착된 수목의 집단으로 입목등기를 마친 수목, 명인방법을 갖춘 수목이나 수목에서 분리하지 아니한 열매 등의 천연 과실, 토지에서 경작•재배하여 토지에서 분리하지 아니한 농작물 등도 부동산에 해당한다고 규정되어 있다.

 

 

 

 

협의의 부동산

협의의 부동산이란 민법상의 개념으로서 토지와 그 정착물을 말한다. 토지는 무한히 연속되고 있으나 지표에 인위적으로 선을 그어 구획하고 필지마다 지번을 붙여 지적공부에 등록을 한다. 소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위 밖에까지 미치지 않고 토지의 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하의 미친다. 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용•수익•처분할 권리가 있다. 정당한 이익은 추상적 개념으로서 시대나 장소에 따라 그 범위가 달라질 수 있으며 그 범위가 법원의 판단에 의해 결정될 수도 있다. 토지의 소유권의 범위에서 보상금이 나오는 한계가 되는 깊이를 한계심도라고 하는데 토지 소유자의 통상적인 이용이 예상되지 않는 깊이를 한계심도라고 한다. 정착물은 사회•경제적인 면에서 토지의 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건으로써 이동이 곤란한 것을 말한다. 정착물에는 사회적•경제적으로 독립된 물건으로 인정되는 독립정착물과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물이 있다. 독립정착물에는 건물, 명인방법을 갖춘 수목 또는 수목의 집단, 농작물 등이 있다. 이는 토지와는 독립하여 거래의 객체가 될 수 있다는 것을 말한다. 등기된 수목의 집단인 입목도 독립된 거래의 객체가 된다. 등기부가 있는 입목은 저당권 설정이 가능하나, 등기부가 없고 명인방법을 갖춘 수목은 저당권 설정이 불가능하다. 종속정착물에는 수목, 교량, 터널, 담장 등이 있다. 종속정착물은 토지의 일부로 취급되므로 독립된 부동산이 아니다.

 

 

광의의 부동산

광의의 부동산이란 협의의 부동산에 준부동산을 포함한 것을 말한다. 준부동산은 부동산에 준하여 취급되는 물건인데 민법상으로는 부동산이 아니지만 그 제화의 관리의 입장에서 볼 때 등기 또는 등록이 불가피하므로 이를 광의의 부동산에 포함시킨다. 준부동산은 민법상 부동산은 아니나 민법상 부동산처럼 등기•등록의 공시방법을 갖춘 동산이나 부동산과 동산의 집합물 또는 무형의 권리인 어업권 등을 말한다. 입목을 준부동산에 포함시키기도 한다. 경제적 측면에서의 부동산은 희소가치를 가져 그것이 일반 상품처럼 생산되어 유통되고 소비되는 상품 또는 재화라는 것이다. 이러한 측면의 개념은 상품, 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등의 부동산을 말한다. 기술적 개념으로서의 부동산은 유형적 측면에서 파악하는 부동산으로서 부동산의 자연적 특성과 밀접한 관련이 있다. 이는 공간, 자연, 위치, 환경, 지질, 토양 등 으로서의 개념을 말한다. 복합개념의 부동산이란 부동산을 파악할 때 무형적인 측면과 유형적인 측면을 모두 고려하여 파악하는 경우의 부동산을 말한다.

 

 

부동산의 분류

대지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서는 주거용•상업용 건물을 건축할 수 있는 토지이다. 건축법에 의하면 대지는 건축물이 건축되어 있거나 건축될 토지로서 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다고 되어 있으나 하나의 건축물을 그 필지 이상에 걸쳐 건축할 때는 그 건축물이 건축되는 모든 필지의 최외곽선 으로 구획된 토지를 대지라 한다. 대지면적은 그  대지 경계선의 면적으로 한다. 그러나 도로계획선이나 건축선이 있게 되면 이 부분을 제외한 나머지 면적을 대지면적으로 하고 이 범위 내에서 건축이 이루어져야 한다. 택지는 주거•상업•공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지를 말한다. 이는 건축물의 존재 여부에 따라 나지, 건부지로 구분된다. 나지는 나무나 풀이 없이 흙이 그대로 드러난 땅을 말한다. 토지의 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용•수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 건부지는 건물이 서 있는 부지로 건물 및 부지가 동일인 소유에 속하고 해당 소유자가 이용하며 그 부지의 사용수익을 제약하는 권리 등이 없는 택지를 말한다. 건부지는 지상에 건축물이 있는 토지로써 그 건축물에 의해 토지의 사용•수익에 제한을 받는 토지이다. 건부감가는 토지의 지상에 최유효이용 상태가 아닌 건물이 존재함으로써 건부지의 가치가 나지 상태의 가치보다 낮게 산정되는 것을 말한다. 즉, 나지 가격이 건부지 가격보다 더 많이 나가는 경우이다. 건부증가는 토지의 지상에 건물이 존재함으로써 건부지 가격이 나지상태의 가격보다 오히려 높게 되는 것을 말한다. 이는 지상 건물이 최유효이용이 아니더라도 발생할 수 있다. 개발제한구역으로 지정된 지역 내의 건부지가 그 예이다. 개발제한구역은 건물을 못 짓는다. 그래서 건물이 있으면 그 건물을 헐고 새로 지을 수 있다. 즉 땅의 활용 가치가 높다. 증축, 개축, 재축은 가능하지만 신축은 안된다.  부지는 건축용지뿐만 아니라 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. 후보지는 용도적 지역 중에서 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다. 이는 토지의 대분류상 전환 중인 토지를 말한다. 즉, 농지지역에서 택지지역으로 용도가 전환 중인 토지를 택지 후보지라 한다. 임지는 농지후보지로 농지는 택지후보지로 전환되는 수가 많다. 이행지는 택지지역•농지지역• 임지지역 내의 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말한다. 이는 토지의 소분류상 전환 중인 토지를 말한다. 즉, 택지지역 중 공업지역에서 주거지역으로 용도가 전환 중인 토지를 주거이행지라고 부른다. 택지 지역 내에서 주택 지역이 상업지역으로 이행이 진행된다거나 농지지역 중 과수원 지역이 전지지역으로 이행되는 예 등을 들 수 있다. 필지는 구획되는 토지의 등록 단위로서 하나의 지번을 부여받는 지적공부 등록의 기본 단위이다 .공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 용어로서 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다. 1개의 필지에는 1개의 지번과 지목이 부여된다. 이는 권리를 구분하기 위한 법률적 개념으로서, 한 개의 토지에 대한 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시한다. 획지는 인위적•자연적•행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 비슷한 일단의 토지를 말하며, 토지의 이용 또는 거래활동의 단위를 말한다. 이는 가격 수준을 구분하기 위한 경제적 개념이다. 맹지는 다른 토지에 둘러싸여 도로에 접한 면을 갖지 못하는 토지를 말한다. 맹지에서는 원칙적으로 건축할 수 없으며 예외적으로만 건축이 가능하다. 사도를 개설하여 도로의 연결시켜야 이용할 수 있다. 이용의 제한을 받는 만큼 가격이 낮다. 맹지의 소유자는 공로로 나가기 위해 주위의 토지를 통하거나 통로를 개설할 수 있는 주위 토지 통행권이 있다. 이 경우 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다. 대지(=자루형 토지) 즉, 자루형 토지는 좁은 통로로 도로에 접속하는 토지를 말한다. 어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 공공 도로에 연접되지 않는 택지를 말하며 좁은 통로에 의해 접속면을 가진다. 빈지는 활용 실익은 있지만 사적 소유권은 인정되지 않는 토지를 말한다. 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에서는 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 지칭한다. 일반적으로 빈지는 바다와 육지 사이의 토지를 말하며 공유수면 관리법에서는 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다. 유휴지는 바람직하지 않게 놀리는 토지를 말한다. 즉, 유휴지는 사용되고 있지 않는 토지를 말한다. 휴한지는 지력의 회복을 위하여 일정기간 정상적으로 휴경하는 토지를 말한다. 즉, 휴한지는 장기간 농경으로 땅이 힘을 잃었을 때 그 땅의 힘을 회복시키려고 농경을 하지 않고 쉬게 농경지를 말한다. 공한지는 도시 토지 중 투기 목적으로 지가상승만 기대하고 장기간 방치하는 토지를 말한다. 즉, 집을 건축하지 않고 장기간 방치하고 있는 빈 땅의 택지를 말한다. 공지는 건축물의 바닥 토지 가운데 건축법에 의한 건폐율 또는 용적률 등의 제한으로 인해 1필지 내에서 비어 있는 토지이다. 즉, 필지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지이며 건폐율의 제한 때문에 한 필지 내에서 건물을 짓고 남게 된 빈 토지 부분이다. 포락지는 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로서 전•답 등이 하천으로 변한 토지를 말한다. 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에서는 포락지를 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지라고 정의하고 있다. 즉, 포락지는 전, 답이 강물이나 냇물에 씻겨서 무너져 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다. 선하지는 고압선 아래의 토지로서 선하지감가가 발생하는 것이 일반적이다. 즉, 천하지는 토지 위에 고압선이 가설되어 있는 토지를 말한다. 소지는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지를 말하는 것으로 원지라고도 한다. 1차 산업용도로 이용되는 것이 일반적이다.