소규모주택정비사업의 시행방법

 

소규모주택정비사업의 시행방법

 

자율주택정비사업은 사업시행계획인가를 받은 후에 사업시행자가 스스로 주택을 개량 또는 건설 하는 방법으로 수행한다. 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 게랑 하는 방법으로 시행한다. 소규모재건축 사업은 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 부대시설 복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다. 다만, 주택 단지에 위치하지 아니한 토지 또는 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함하여 사업을 시행 할 수 있다. 진입도로 등 정비기반시설 및 공동 이용시설의 설치에 필요한 토지 또는 건축물. 건축 행위가 불가능한 토지 또는 건축물. 시도지사가  통합 심의를 거쳐 부지에 정형화 등을 위하여 필요하다고 인정하는 토지 또는 건축물. 소규모 재개발사업은 인가 받은 사업시행계획에 따라 주택 등 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다. 소규모주택정비사업 시행자: 자율주택정비사업은 2명 이상의 토지등소유자가 직접 시행하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행할 수 있다. 시장 군수 등. 토지 주택 공사 등. 건설업자. 등록 사업자.  신탁업자. 부동산투자회사. 자율주택정비사업의 시행으로 임대주택을 공급하는 경우에는 토지등소유자 1명이 사업을 시행할 수 있으며 대통령령으로 정하는 지역 외에서도 사업을 수행할 수 있다. 가로주택정비사업 또는 소규모재건축 사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 실행할 수 있다. 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 제 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법. 조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 제 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 실행하는 방법. 

 

 

 

소규모 재개발 사업을 시행 예정 구역 지정

소규모 재개발사업을 시행하려는 토지등소유자는 사업을 시행하려는 구역의 토지등소유자의 4분의 1 이상 동의를 받아 해당 사업시행 예정구역의 지정을 시장 군수 등에게 제한하여야 한다. 토지등소유자는 사업시행 예정구역의 지정을 제안하는 경우 다음의 사항과 관련된 자료와 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 제출하여야 한다. 사업 시행 예정 구역 및 그 면적. 사업 시행 예정 구역내 기존주택을 호수 세대수. 사업 시행에 따른 건폐율 용적률 등 건축물의 밀도 계획. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항. 시장·군수 등은 사업 시행예정 구역을 지정하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 개최하고 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 사업시행계획에 반영하여야 한다. 시장·군수 등은 제 3항에 따른 주민공람과 함께 지방의회 및 시·도지사 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회의 및 시 도지사는 시장·군수등이 주민에게 공람 한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며 의견 제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다. 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면 통보·주민설명회 주민공람과 지방의 및 시도지사의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. 시장 군수 등은 제안된 사업시행 예정 구역을 지정한 때에는 사업 시행 예정구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 사업시행예정구역의 규정에 대한 고시가 있는 날부터 1년 이내에 사업시행자의 지정 주민합의체 구성의 신고 또는 조합설립인가를 신청하지 아니한 때에는 해당 고시가 있는 날부터 1년이 지난 다음 날에 그 사업시행예정구역의 지정이 취소된 것으로 본다. 그 밖에 소규모 재개발사업의 사업 시행 예정 구역에 대한 검토 기준·절차 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

소규모주택정비사업의 공공시행자 지정

시장·군수 등은 가로주택 사업. 소규모재건축사업 또는 소규모 재개발 사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 직접 해당사업을 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다. 천재지변 재난 및 안전관리 기본법 제 27조 또는 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제 23조에 따른 사용제한· 사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 사업을 시행할 필요가 있는 경우. 토지등소유자가 주민합의체를 신고한 날 또는 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행 계획인가를 신청하지 아니한 경우. 사업이 장기간 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 사업을 계속 추진하기 어려운 경우. 사업시행계획인가가 취소된 경우. 사업시행구역에 국유지·공유지 면적 또는 국유지·공유지와 토지 주택 공사 등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자 과반수가 시장 군수 등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의 하는 경우. 사업 시행 구역의 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상의 해당하는 자가 시장 군수   등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청한 경우. 시장 군수 등은 직접 가로주택정비사업 소규모재건축사업 또는 소규모 재개발사업을 시행하거나 토지 주택 공사 등을 사업시행자로 지정하는 때에는 14일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체에 공부에 고시하여야 한다. 다만, 토지등소유자에게 지체없이 사업의 시행 사유 시기 및 방법 등을 통보하여야 한다. 사업시행자의 지정 고시가 있은 때에는 그 곳일 다음 날에 주민 협의체의 신고 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다.

 

소규모주택정비사업에 지정개발자 지정

 

시장·군수등은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모 재개발사업에 조합설립을 위하여 조합 설립 동의요건 이상에 해당하는 자가 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 시장 개발자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하게 할 수 있다. 시장 군수 등은 지정한 개발자를 사업시행자로 지정하는 때에는 14일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체에 공보에 고시하여야 한다. 지정한 개발자는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 다음의 사항을 토지등소유자에게 제공하여야 한다. 토지 등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거. 그 밖의 추정분담금의 산출 등과 관련하여 시도 조례로 정하는 사항. 사업시행자의 지정 고시가 있은 때에는 그 고시일 다음 날에 주민합의체의 신고 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다. 시공자의 선정: 토지등소유자는 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 그 미납 이체를 신고한 후 주민 합의서에서 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록 사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 조합원 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁 입찰 또는 수의계약(의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모주택정비사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 사업시행자는 시장 군수 등이 직접 사업을 실행하거나 토지 주택 공사 등을 사업시행자로 지정하는 경우 또는 지정 개발자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하게 하는 경우 고시가 있은 후 건설업자 또는 등록 사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의는 시공자를 선정하는 경우 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다 다만 대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모주택정비사업은 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의에서 별도로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.  사업시행자는 제 상황에 따라 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 추천 받은 자를 시공자로 선정하여야 한다.  다음의 어느 하나에 해당하는 경우 시공 자와의 계약에 관하여는 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 및 공공기관의 운영에 관한 법률을 적용하지 아니한다. 시장·군수 등 또는 토지 주택 공사 등이 소규모주택정비사업을 공동으로 시행하는 경우. 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 추천한 시공자를 선정하는 경우. 사업시행자는 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결하는 때에는 기존 건축물의 철거공사에 관한 상을 포함하여야 한다. 조합 또는 토지등소유자가 소규모주택정비사업의 시행을 위하여 시장·군수등 또는 토지 주택 공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공 보증을 위하여 시공 보증서를 조합 또는 토지등소유자에게 제출하여야 한다.