재산 평가

재산평가

 

재산평가란 부동산의 소유권 및 기타 관리 또는 이익의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 활동을 말한다. 재산 평가의 중요성: 종전 또는 종후 토지와 건축물의 재산평가 액은 조합원 분양 기준가액이다. 이 평가액은 건축 시설의 분양 규모 분양 가격 청산금 등에 직접적 영향을 미친다. 이해관계자간의 적절한 조화 사업에 대한 공정한 이익 배분 원활한 사업수행을 위해서는 객관적이고 합리적 기준에 의한 평가가 이루어져야 한다. 산정된 평가액은 누구라도 납득할 수 있어야 한다. 종전 평가( 사업시행인가고시일 기준): 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 산정된 사업 시행 이전에 자산에 대한 평가액이며 조합원들 사이의 상대적 출자비율를 정하기 위함이다. 종후 평가( 분양신청기간 만료일 기준): 사업이 시행되고 난 후에 조성된 사업 완료 후에 자산에 대한 평가 얘기며 종전자산 가격을 기초로 대지와 건축물을 합리적이고 균형 있게 배분할 수 있도록 하기 위함이다. 상가 등 부대 복리시설의 평가는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로 가격 조사를 완료한 일자로 하여 합법적인 시공과 준공이 이루어진 것을 조건으로 평가한다. 평가의 종류: 시가평가는 장래의 가치를 보고 현재 거래 가능한 시세를 반영하여 평가한다. 담보평가는 이용 상황 공법상 제한 등을 참고하여 대출금에 채권을 확보하기 위한 평가이다. 보상평가는 보상자와 피보상자간 이해관계의 절충을 위한 절대적 가격 평가이다. 관리처분 평가가는 보상 목적의 평가를 하되 공법상 제한 개발이익을 고려하지 않은 이해관계의 절충과 사업지가 갖는 특성을 고려하여 평가한다. 재산 평가에 성격: 부동산의 가격은 상당한 폭을 가지고 일정한 수준으로 형성되며 이용 상황, 법률상 제한 시간의 경과에 따라 변동하는 특징을 가지고 있으므로 일정한 가격을 찾는 것이 아니고 평가 목적에 부합하는 합리적 합목적적인 가격을 구하는 작업이므로 어떠한 목적으로 평가가 의뢰되었는가? 어떠한 이해관계와 법률 관계가 있는가?를 고려하여 이에 부합하는 평가를 하여야 한다. 그러므로 정비사업지구 내에 가격 평가는 첫째 관리처분계획 수립을 위한 평가하여야 한다. 둘째 법률에 근거한 평가하여야 한다. 셋째 이해관계에 절정을 위한 사적 평가여야 한다. 따라서 절대적 평가 보다는 조합원 간의 형평성 비례율 실거래 가격 수준, 개발이익 분배등이 고려되어 대상 물건의 종류별, 규모별, 위치별 간의 적정한 가격균형이 유지되도록 하여야 한다.

 

감정평가의 방식

원가법: 원가법은 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 즉, 가격 시점에 있어 대상 부동산을 재생산 또는 재취득 하는데 소요되는 재조달 원가에서 감가 수정을 하여 대상 부동산의 현재 가격을 산정하는 방법이다. 원가법은 재조달원가 및 감가수정을 적절히 행할 수 있는 건물 등과 같은 모든 상각자산에 적용이 가능하다. 토지는 부증성의 특성으로 인하여 생산비 법칙이 적용되지 않으므로 원가법으로 평가하는 것이 원칙적으로 곤란하나, 조성지나 매립지의 경우에는 예외적으로 가능하다고 할 수 있다. 원가법의 장점: 원가법은 건물,기계 등 재생산이 가능한 상각자산에 널리 적용된다. 원가법은 시장성이 없는 부동산의 평가에 활용된다. 원가법은 조성지.매립지 등의 토지 평가에 유효하다. 원가법의 단점: 원가법은 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에는 적용이 곤란하다. 원가법은 재조달원가, 감가수정액을 파악하는데 기술적 애로가 있다. 원가법은 비용성에먄 치중하므로 시장성이나 수익성이 반영되지 않을 우려가 있다. 거래사례비교법: 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 즉, 대상 부동산의 동일성 또는 유사성이 있는 부동산의 거래 사례 자료를 수집하여 사정보정, 지역 요인, 개별요인의 비교 등을 통해 대상 부동산의 가격을 구하는 방법이다. 거래사례비교법은 시장성에 근거하며, 전형적인 매도자는 유사한 부동산의 매매가격 이하로는 팔려고 하지 않을 것이고, 매수자도 매매가격 이상으로는 사려고 하지 않을 것이라는 내용을 그 근거로 하고 있다. 거래사례비교법의 장점: 거래사례비교법은 거래사례를 기준으로 평가하므로 현실성이 있고 설득력이 풍부하며, 우리나라에서 가장 중추적인 평가방법이다. 거래사례비교법은 적절한 거래사례가 있으면 부동산 전반에 적용이 가능하다. 거래사례비교법의 단점: 거래사례비교법은 거래사례를 구하기 곤란한 공공용 부동산이나 특수목적 부동산에는 적용하기가 곤란하다. 거래사례비교법은 각 요인비교에 있어서 감정평가 주체의 주관이 개입될 수 있다. 거래사례비교법은 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치라는 점에서 과거 사례가격이 현재의 시장가치의 기준이 되는 것은 이론적으로 불합리하다. 수익환원법:  수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법이다. 즉, 수익환원법은 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원 이율로 환원하여 가격 시점에서의 평가 가격을 산정하는 방법이다. 수익환원법의 중요한 구성요소로는 순수익, 환원이율, 수익환원방법을 들 수 있는데 이를 수익환원법의 3요소라고 한다. 여기서 수익환원방법은 자본 회수방법에 해당한다. 수익가액은 순수익을 환원이율로 나눈 값이다. 수익가액 = 순수익/환원이율 = 예상총수익-예상총비용/자본수익률+자본회수율. 수익환원법의 장점: 수익환원법은 부동산의 가치를 장래 기대익의 현재값이라고 정의하는 경우 이론에 가장 부합하는 방법이다. 수익환원법은 수익이 발생하는 모츤 부동산에 적용이 가능하다. 수익환원법의 단점: 수익환원법은 수익이 없는 부동산에는 모든 적용이 불가능하다. 수익환원법은 수익의 차이가 없는 부동산의 경우 신축건물과 기존건물의 가격에 차이가 없을 수도 있다. 평가의 기준: 객관적 기준평가. 구분 평가. 현황 기준 평가. 나지 상정 평가. 표준지 공시지가 기준으로 지역요인 개별요인 고려하여 평가. 종전 평가→ 사업시행인가고시일 기준( 사업시행계획변경인가 된 경우라도 최초 사업시행계획인가 고시일). 종후평가→ 분양신청기간 만료일 기준. 보상 평가 기준 참작( 현금청산자 와 형평성 및 가격 균형유지). 개발이익 배제 평가( 택 재건축 사업은 개발 이익을 반영한 시장 거래 가격으로 조합이 매도청구).  건부감가 요인 배제.  지가 변동율 및 기타요인 보정. 건부감가: 건부감가는 건물이 존재함으로써 인근 토지 보다 이용가치가 낮아져 발생하는 감가이다. 신축 예정 부지에 건축물이 존재함으로서 철거 비용 문제. 건부증가: 건부증가는 건물이 존재함으로써 인근 토지 보다 이용 가치가 높아져 발생하는 증가이다. 개발제한구역 내에 건축물이 존재하는 경우. 표준지 공시지가: 감정 평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격이다. 기준일은 원칙적으로 1월 1일이며 예외적인 경우에 장관이 따로 공시 기준일을 정할 수 있다. 개별공시지가: 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별 토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다. 조사대상 토지의 지가 형성에 영향을 주는 토지의 특성을 조사하고 그 토지와 비교되는 표준지를 선택한 다음 비교 표준지와 조사대상 토지의 특성을 비교하여 토지 특성 차이에 따른 가격 배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가레 곱하여 산정한다. 정비사업에서 재산 또는 권리를 평가할 때에는 가음 각 호의 방법에 따른다. 감정 평가 및 감정평가사에 관한 법률레 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. 주거환경 개선 사업 또는 재개발 사업: 시장·군수 등이 선정 계약한 2인 이상의 감정평가업자. 재건축 사업: 시장·군수 등이 선정 계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합 총회의 의결로 정하여 선정 계약한 1인 이상의 감정평가업자. 시장 군수 등은 감정평가 업자를 선정 계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정 평가, 실적 박규 준수 여부, 평가 계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정 절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시·도조례로 정한다. 사업시행자는 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수등에게 감정평가업자의 산정 계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정 평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.