저당권 설정의 제한, 사용검사 후 매도 청구, 투기과열지구의 지정 및 해제

 

 

 

저당권 설정의 제한

 

사업주체는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청일 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60까지의 기간 동안 입주 예정자의 동의 없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 그 주택의 건설을 촉진하기 위하여 대통령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 사업주체는 해당 주택 및 대지에 저당권 또는 가등기 담보권 등 담보물권을 설정하는 행위를 하여서는 아니 된다. 사업주체는 해당 주택 및 대지에 전세권, 지상권 또는 등기되는 부동산 임차권을 설정하는 행위를 하여서는 아니된다. 사업 주체는 해당 주택 및 대지를 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위를 하여서는 아니된다. 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 날이란 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 말한다. 저당권 설정 등의 제한을 할 때 사업주체는 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물건을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기 하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가, 지방자치단체 및 한국토지주택공사 등 공공기관이거나 해당 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 부기 등기는 주택건설 대지에 대하여는 입주자모집공고 승인신청과 동시에 하여야 하고, 건설된 주택에 대하여는 소유권보존 등기와 동시에 하여야 한다. 이 경우 부기등기의 내용 및 말소에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. 부기등기일 이후에 해당 대지지 또는 주택을 양수하거나 제한물건을 설정받은 경우 또는 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 부여로 한다. 사업주체의 재무상황 및 금융거래 상황이 극히 불량한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당되어 주택도시기금법에 따른 분양보증을 하면서 주택건설 대지를 주택도시보증공사에 신탁하게 할 경우에는 사업주체는 그 주택건설 대지를 신탁 할 수 있다. 사업 주체가 주택건설 대지를 신탁한 경우 신탁등기일 이후부터 입주예정자가 해당 주택건설 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일 까지의 기간 동안 해당 신탁의 종류를 원인으로 하는 사업주체의 소유권이전등기청구권에 대한 압류, 가압류, 가처분 등은 효력이 없음을 신탁계약 조항에 포함하여야 한다. 신탁 등기를 이후부터 입주 예정자가 해당 주택건설 대지의 소유권 이전 등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 해당 신탁의 종류를 원인으로 하는 사업주체 율 소유권 이전 등 기 청구권 을 압류 가압류 가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다.

 

 

 

 

사용검사 후 매도 청구

 

주택의 소유자들은 주택단지 전체 대지에 속하는 일부에 토지에 대한 소유권이전등기 말소소송 등에 따라 사용 검사를 받은 이후에 해당 토지의 소유권을 회복한 자에게 해당 토지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 주택의 소유자들은 대표자를 선정하여 매도청구에 관한 소송을 제기할 수 있다. 이 경우 대표자는 주택의 소유자 전체의 4분의 3 이상의 동의를 받아 선정한다. 매도청구에 관한 소송에 대한 판결은 주택을 소유자 전체에 대하여 효력이 있다. 매도청구를 하려는 경우에는 해당 토지의 면적이 주택단지 전체 대지면적의 5퍼센트 미만이어야 한다. 매도청구의 의사표시는 실소유자가 해당 토지 소유권을 회복한 날부터 2년 이내에 해당 실소유자에게 송달 되어야 한다. 주택의 소유자들은 매도청구로 인하여 발생한 비용의 전부를 사업주체에게 구상할 수 있다.

 

 

 

 

투기과열지구의 지정 및 해제

 

국토부장관 또는 시•도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시•군•구 또는 읍•면•동의 지역단위로 지정하되, 택지개발지구 등 해당 지역의 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. 투기과지구는 해당 지역의 주택 가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택 공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다. 국토교통부 장관 또는 시•도지사는 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토부 장관은 그 투기과열지구를 관할은 시장•군수•구청장에게 특별시장•광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장•군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장•군수•구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다. 국토교통부 장관 또는 시 도지사는 투기과열지구에서 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제 하여야 한다. 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시•도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신 하여야 하며, 시•도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 때 경우에는 국토교통부부장관과 협의하여야 한다. 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토 하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정에 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다. 투기과열지구로 지정된 지역에 시•도지사 시장•군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시•도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다. 투기과열지구 지정에 해제를 요청받은 국토교통부 장관 또는 시•도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방 단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다. 국토교통부 장관 또는 시•도지사는 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.