정비사업 시행 절차 7, 사용·수익의 중지 및 철거

 

 

건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등

 

사용·수익의 중지: 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 사업시핸자의 동의를 받은 경우. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우. 지상권 등 계약의 해지: 정비사업의 시행으로 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다. 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다. 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다. 사업시행자는 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다. 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 민법, 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법을 적용하지 아니한다. 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. 동의 및 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있는 경우 사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장·군수등의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있다. 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리·의무에 영향을 주지 아니한다. 재난 및 안전관리 기본법·주택법·건축법 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우. 폐공가의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우. 시장·군수등은 사업시행자가 기존의 건축물을 철거하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시기에는 건축물의 철거를 제한할 수 있다. 일출 전과 일몰 후. 호우, 대설, 폭풍해일, 지진해일, 태풍, 강풍, 풍랑, 한파 등으로 해당지역에 중대한 재해발생이 예상되어 기상청장이 기상법에 따라 특보를 발표한 때. 재난 및 안전관리 기본법」에 따른 재난이 발생한 때. 시장·군수등이 인정하는 시기.

 

 

 

 

시공보증

조합이 정비사업의 시행을 위하여 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다. 시공보증이란 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 100분의 50 이하 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다. 시장·군수등은 건축법에 따른 착공신고를 받는 경우에는 시공보증서의 제출 여부를 확인하여야 한다. 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가의 시기 조정: 특별시장·광역시장 또는 도지사는 정비사업의 시행으로 정비구역 주변 지역에 주택이 현저하게 부족하거나 주택시장이 불안정하게 되는 등 특별시·광역시  또는 도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 주거기본법에 따른 시·도 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가의 시기를 조정하도록 해당 시장, 군수 또는 구청장에게 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 시장, 군수 또는 구청장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 하며, 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가의 조정 시기는 인가를 신청한 날부터 1년을 넘을 수 없다. 특별자치시장 및 특별자치도지사는 정비사업의 시행으로 정비구역 주변 지역에 주택이 현저하게 부족하거나 주택시장이 불안정하게 되는 등 특별자치시 및 특별자치도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 주거기본법에 따른 시·도 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가의 시기를 조정할 수 있다. 이 경우 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가의 조정 시기는 인가를 신청한 날부터 1년을 넘을 수 없다. 시공에서 보증이행은 시공을 요청받아 책임을 가지고 있는 이가 시공행위를 다하지 못하는, 계약상의 의무 이행을 하지못하는 경우가 발생하면 보증인은 계약상의 의무를 대신 이행하거나 이를 이행하지 못할 경우 그에 해당하는 금전적 배상을 해야하는 것이다. 쉽게 말해, 시공에 대해 연대책임을 지게되는 것인데, 시공자가 의무를 다하지 못하면 그 책임은 보증인이 감수해야 한다.