중계 대상물의 확인 설명

 

 

 

중개대상물 확인 설명의무

개업공인중개사는 중개대상물의 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 법령에 정해진 확인•설명사항을 분석하고 확인하여 이를 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실•정확하게 설명하여야 한다. 이는 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 등의 거래계약의 체결을 위한 과정이며, 성실•정확하게 설명하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 일정한 제재를 받게 된다. 또한 개업공인중개사가 성실•정확하게 확인•설명을 하지 않아 중개의뢰인에게 재산상의 손해가 발생한 경우 손해배상 책임을 져야 한다. 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실•정확하게 설명하고 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 해당 중개대상물의 상태•입지 및 권리관계. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항. 그밖에 대통령령으로 정하는 사항. 개업공인중개사가 확인•설명해야 하는 사항은 다음과 같다. 중개대상물의 종류•소재지• 지번•지목•면적•용도•구조 및 건축 연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항. 소유권•전세권•저당권•지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항. 거래예정금액•중개보수 및 실비의 금액과 그 산출 내역. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항. 수도•전기•가스•소방•열공급•승강기 및 배수 등 시설물의 상태. 벽면•바닥면 및 도배의 상태. 일조•소음•진동 등 환경조건. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장•학교와의 근접성 등 입지조건. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율. 개업공인중개사는 매도의뢰인•임대의뢰인 등이 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인•임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물확인.설명서에 기재하여야 한다. 개업공인중개사는 국토교통부령으로 정하는 중개대상물•확인 설명서에 확인•설명해야 하는 사항을 적어 거래 당사자에게 발급해야 한다. 대통령령이 정하는 기간이란  3년을 말한다. 개업공인중개사는 확인•설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인•임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인•설명 사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 확인•설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

 

 

개업공인중개사의 기본윤리, 손해배상 책임의 보장

개업공인중개사 등의 기본 윤리: 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문 직업인으로서 지내야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. 개업공인중개사 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설 하여서는 아니 된다. 개업공인중개사 등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다. 손해배상책임의 보장: 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 해소할 수 없다. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. 보장금액. 보증보험회사, 공재사업을 행하는 자. 공탁기간 및 그 소재지. 보장기간. 개업공인중개사는 다음에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상의 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 한다. 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억원 이상의 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 개업 공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 한 후 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 다만, 보증보험회사•공제사업자 또는 공탁기간이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다. 지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 중개업무를 개시하기 전에 보장금액 1천만원 이상의 보증을 보증기관에 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 소유자 등의 확인: 개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다. 거래계약서의 작성: 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여 서는 아니된다.